Notícias
Custo de operação deve aumentar em 2026 com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária; entenda
Lojistas de shopping precisam de atenção e planejamento fiscal porque seu custo de operação deve aumentar em 2026 com as mudanças trazidas pela Reforma Tributária. O motivo é que a nova norma, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, acarreta a elevação da carga tributária sobre as receitas de aluguel.
A advogada Camila Nicolau Juliano, especialista em Direito Empresarial e Contratual do escritório Tardioli Lima Advogados, explica que a aplicação da alíquota plena do IVA Dual sobre os aluguéis representa uma alta exponencial em comparação ao regime anterior, causando efeitos sobre os gastos do setor.
Na prática, cláusulas de contratos que definiam “repasse automático de tributos” precisam ser revisadas, pois o novo sistema tem mecânica distinta, baseada em créditos, não-cumulatividade e alíquotas uniformes.
O IVA Dual se divide em Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) em substituição aos cinco tributos anteriores (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS). “Antes da reforma, o shopping pagava PIS, Cofins e ISS sobre receitas de locação e serviços, que são tributos cumulativos ou semi-cumulativos, com alíquotas e regimes variados. Com a reforma, IBS e CBS somados incidem sobre operações de bens e serviços com alíquota estimada entre 26,5% e 28% (alíquota de referência). Nas locações de imóveis, a incidência ocorrerá pelo sistema da não-cumulatividade, no qual o shopping pode se creditar do IBS/CBS pagos nas etapas anteriores e repassá-los ao longo da cadeia econômica”, explica.
Porém, mesmo com implementação da Reforma, repasses e reajustes não podem acontecer de forma automática, pois dependem do que foi pactuado em contrato.
A advogada ressalta que, levando em conta o artigo 421 do Código Civil, referente ao princípio da autonomia privada, as partes podem pactuar o repasse de encargos tributários, desde que isso esteja expresso de maneira clara no documento e ocorra sem abusos. No entanto, se as cláusulas forem genéricas — como “qualquer aumento de carga tributária será repassado ao locatário” sem especificar quais tributos, alíquotas ou base de cálculo — ou nos casos em que o repasse for feito sem considerar créditos tributários (uma vez que os shoppings geram créditos de IBS/CBS em suas operações), transferindo a alíquota cheia ao lojista, a situação é considerada abusiva, configurando enriquecimento sem causa previsto no artigo 884 do Código Civil.
“Aplicar uma alíquota de 27%, por exemplo, quando o centro de compras tem um crédito de 10% e repassar os 27% integralmente ao lojista é, sem dúvida, uma violação grave”, alerta a especialista. “Bitributação disfarçada — considerando que os contratos preveem o reajuste de aluguel com base em índice que já reflete a nova carga tributária e, ainda assim, repassar esse valor além desse reajuste — bem como o repasse sem previsão contratual expressa (já que a majoração de tributo criado após a assinatura do contrato exige um aditivo específico), são outros dois exemplos de transgressões preocupantes”, afirma.
Nesse cenário de Reforma Tributária, o shopping não pode impor unilateralmente ao lojista o aumento do aluguel da loja, pois esse reajuste é regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e a Reforma não é motivo legal para revisão extraordinária do aluguel antes do prazo, a menos que o contrato tenha cláusula específica autorizando o repasse imediato de novos tributos. “O que o shopping pode fazer, licitamente, é negociar um aditivo contratual com o lojista para revisar cláusula de repasse tributário, desde que clara e específica sobre o IBS/CBS, mas isso raramente ocorre em contratos anteriores à Reforma”, ressalta Camila.
Aplicar reajuste sem amparo contratual e usar a nova norma como justificativa para revisão unilateral do valor locatício, aplicando reajuste com base em índice sem observância do prazo anual, é totalmente vedado ao shopping na vigência do contrato. “Obrigar o lojista a aderir ao aditivo sob ameaça de rescisão ou sanção contratual configura outra conduta abusiva”, sustenta a advogada.
De acordo com Camila Nicolau, existe um amplo arcabouço jurídico para questionar cobranças abusivas, que vai desde notificações extrajudiciais até ações revisionais com repetição de indébito. “Se o lojista se sentir prejudicado por cláusula abusiva ou reajuste indevido, deve notificar administrativamente o shopping contra a cobrança indevida com fundamento legal, solicitando a prestação de contas e a comprovação do efetivo custo tributário, podendo, inclusive, requerer a suspensão imediata do repasse”, aconselha.
“Já por via judicial, é possível questionar a cláusula de repasse abusivo ou majoração indevida, sendo cabível o pedido de liminar para suspender a exigibilidade do repasse ou até mesmo o ingresso com uma ação de anulação de cláusula contratual cumulada com declaratório de inexigibilidade de débito”.
Para evitar essas situações, os lojistas devem exigir clareza, simular impactos e buscar assessoria jurídica independente antes de assinar aditivos.
1 — Antes de assinar qualquer aditivo, o comerciante deve questionar qual tributo está sendo repassado, qual a base de cálculo e se o percentual de repasse considera os créditos tributários do shopping na não- cumulatividade;
2 — Exigir a previsão de prestação de contas periódica pelo shopping, contendo demonstrativo dos tributos efetivamente pagos versus repassados;
3 — Caso o repasse previsto for sobre IBS e a CBS, o lojista pode se créditar desses impostos (caso seja contribuinte do regime não-cumulativo), tendo ciência de que o custo real não é a alíquota cheia, mas sim à alíquota líquida após o abatimento dos créditos;
4 — Compreender que contratos anteriores a 2023 que preveem repasse de PIS, Cofins e ISS não abrangem automaticamente IBS e CBS, sendo necessária uma nova negociação expressa;
5 — Não assinar o aditivo sem um parecer jurídico de advogado próprio, que possa analisar com cautela as cláusulas de prazo, garantias, multas, repasse, reajustes, além de exigir do shopping uma simulação do impacto real com base na operação específica do lojista.
O descumprimento de precedentes do Supremo Tribunal Federal (STF) pela Justiça do Trabalho continua a aumentar o volume de processos na Corte. Levantamento do DeJur, com base em dados...
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu julgar, sob o rito dos recursos repetitivos, uma controvérsia que definirá como devem ser calculados os honorários advocatícios em...
O ambiente laboral deve ser pautado pelo respeito à dignidade da pessoa humana e pela urbanidade, sendo incompatível com atitudes de humilhação ou intimidação. Com esse entendimento, a 9ª...
