Perdas e danos
Para a Terceira Turma, impossibilidade de entregar a escritura do imóvel não impede que o comprador seja compensado financeiramente
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador pode receber indenização quando não for mais possível transferir para seu nome um imóvel prometido em contrato. Segundo o colegiado, a conversão do pedido de transferência em perdas e danos não está sujeita à prescrição.
O caso envolve a compra de uma sala comercial na década de 1980. Pelo contrato, a escritura definitiva seria entregue após o pagamento integral do preço e o registro da construção do edifício. Como esse registro nunca foi feito, o comprador recorreu à Justiça para obter a propriedade do imóvel.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) decidiu a favor do comprador. A parte contrária, então, recorreu ao STJ, sob o argumento de que já havia terminado o prazo para pedir a devolução dos valores pagos e o pagamento de indenização.
Relatora do caso, a ministra Nancy Andrighi ressaltou que o artigo 501 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que a sentença judicial pode substituir os efeitos da declaração de vontade do promitente vendedor que deixou de cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva. Segundo salientou, a ação de adjudicação compulsória “é mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda”.
A ministra destacou que, se a obrigação não puder ser cumprida por culpa do devedor, é possível sua conversão em perdas e danos, conforme dispõe o artigo 248 do Código Civil (CC). Ela acrescentou que, nesses casos, a jurisprudência do STJ admite a conversão automática em indenização, sem que isso configure julgamento extra petita, mesmo sem pedido específico nesse sentido.
“A conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer em perdas e danos, em decorrência da inviabilidade de cumprimento específico, não representa julgamento extra petita, ainda que a parte lesada não pleiteie a conversão”, declarou a relatora, citando precedentes da corte.
Ainda com base na jurisprudência do STJ, Nancy Andrighi explicou que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional.
Desse modo, segundo a ministra, da mesma forma como o pedido de adjudicação compulsória é imprescritível, a indenização decorrente da impossibilidade de cumprimento daquela obrigação também o é. Afinal – acrescentou –, a conversão em perdas e danos é “um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade”.
“Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será”, concluiu.
Processo: REsp 2.196.855
Com informações do STJ
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