Você pode pagar por um imóvel e ainda não ser o dono; entenda o erro que muita gente comete

Muitas pessoas guardam a chamada promessa de compra e venda de um imóvel na gaveta acreditando que o patrimônio e o sonho da casa própria já estão protegidos e garantidos, mas o documento é apenas um contrato inicial que não assegura a posse. A proteção efetiva da propriedade só é consumada após o registro em cartório, que é o ato que formaliza definitivamente a transferência do bem, explicam especialistas ouvidos pelo DeJur. 

De acordo com a legislação brasileira, o documento de promessa de compra e venda cria uma obrigação entre comprador e vendedor, mas não transfere automaticamente a propriedade do imóvel. Ou seja, o vendedor continua sendo considerado proprietário.

“O registro no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável. É a partir desse ato que o adquirente passa a ser reconhecido como dono do imóvel perante toda a sociedade, com segurança jurídica e proteção contra eventuais reivindicações de outras pessoas”, afirma o advogado Rodrigo Elian Sanchez,  especialista em Direito Imobiliário, Empresarial e Sucessões.

Averbação do imóvel

Além disso, uma medida importante no período entre a assinatura do compromisso e a lavratura da escritura definitiva é a averbação na matrícula do imóvel, sugere o advogado. “Essa providência confere publicidade ao negócio e garante sua oponibilidade perante terceiros, reduzindo riscos como vendas múltiplas do mesmo bem, fraudes ou a constituição de ônus que possam prejudicar o comprador”.

Armadilhas e transtornos

Especialista em Direito Civil, a advogada Paulina Caiado diz que confiar apenas na promessa de compra e venda pode trazer muitos transtornos para quem negocia imóveis.

Se o antigo proprietário tiver contraído dívidas trabalhistas, fiscais ou bancárias, por exemplo, a Justiça pode buscar bens que estão no nome dele para penhorar. “E como o imóvel não teve a transferência registrada, ele pode ser usado para quitar esses débitos. Ele corre riscos de arcar com um grande prejuízo ou até mesmo perder seu patrimônio por não conhecer a real validade do documento”, alerta. 

Paulina Caiado ressalta que existem outras situações que podem transformar a promessa de compra e venda numa armadilha:

Falecimento do devedor
Se o vendedor falecer, o imóvel entra automaticamente no inventário da família, travando a transferência do bem e gerando altos custos com advogados para tentar resolver o impasse, exemplifica.
Mais de um comprador
“Além disso, também há risco de fraudes, quando um mesmo imóvel é vendido ilegalmente para mais de uma pessoa. Nestes casos, a legislação entende que a prioridade da posse será, na maioria das vezes, de quem efetuou o primeiro registro”, destaca. 

Ainda assim, ressaltam os especialistas, o documento de promessa de compra e venda é um instrumento jurídico importante. Isso porque ele registra o valor acordado, as condições de pagamento e estabelece a obrigação do vendedor de realizar a transferência definitiva posteriormente.

Caso o comprador tenha quitado o imóvel e o vendedor se recuse a assinar a escritura, a promessa de compra e venda pode servir como uma prova na Justiça para garantir seus direitos sobre o bem, explicam os especialistas.