Imóvel na planta: a cilada do INCC mensal

*Por Daniel Vicentini — Estima-se que apenas na Região Metropolitana de São Paulo são lançadas anualmente cerca 150 mil unidades imobiliárias novas, os tão falados “imóveis na planta”.

Nesta modalidade, o comprador normalmente visita o stand de vendas das incorporadoras, adquire um imóvel em construção e, durante a fase das obras paga de forma parcelada cerca de 30% do valor ajustado, financiando o saldo devedor no momento da entrega das chaves.

O que quase nenhum comprador fica sabendo é que, durante a fase das obras, o saldo devedor do imóvel sofre correção monetária mensal, normalmente pelo INCC (índice Nacional da Construção Civil).

Com a correção mensal, no momento do financiamento muitos compradores são surpreendidos com o saldo devedor, que está maior do que o valor original do contrato. Ocorre que em quase metade das unidades boa parte dessa correção monetária é indevida.

Isso porque a Lei 10.931/04 prevê que a correção monetária de imóveis na planta apenas pode ser mensal se o contrato tiver prazo efetivo superior a 36 meses. Nos outros casos, a correção monetária apenas pode ser anual.

Com o avanço da tecnologia construtiva, a maior parte dos empreendimentos “padrão” tem prazo de 48 a 54 meses para ser concluído e entregue, prazo que sofre pouquíssima variação em condições normais.

Assim, as unidades comercializadas no primeiro ano após o lançamento terão prazo contratual superior a 36 meses.

Contudo, imóveis comercializados já com as obras mais adiantadas serão entregues em prazo menor que 36 meses, assim, as incorporadoras simulam um fluxo de pagamentos, incluindo parcelas simuladas para depois do prazo de entrega, como uma tentativa de adequar o contrato à Lei 10.931/04.

A própria Lei 10.931/04 prevê a nulidade de qualquer expediente que tente burlar o prazo mínimo previsto.

A prática já acontece há décadas, contudo, durante a pandemia o INCC ganhou força e não recuou mais, fato que, somado à valorização dos imóveis desde então trouxe sentido ao questionamento da periodicidade da correção monetária.

A cobrança indevida atingiu desde imóveis populares até as coberturas mais caras do Brasil.

A boa notícia é que é quase unânime o entendimento no Poder Judiciário que a cobrança é ilegal e praticada em má-fé, o que acarreta na devolução em dobro dos valores indevidamente exigidos, uma vez que a relação entre comprador e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Já são centenas de decisões nesse sentido, com proprietários recebendo de volta até 15% do valor original dos contratos.

Mais do que uma discussão técnica, trata-se de um debate sobre transparência e equilíbrio nas relações de consumo em um dos setores mais relevantes da economia.

Diante disso, é fundamental que o comprador esteja atento não apenas ao valor do imóvel, mas também às condições de correção do saldo devedor e ao prazo efetivo do contrato. A compreensão desses elementos pode evitar surpresas financeiras relevantes e contribuir para decisões mais conscientes em um momento que, para muitos, representa a realização de um projeto de vida.

*Daniel Vicentini é advogado, especialista em Direito Imobiliário