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Índice usado para corrigir o saldo devedor durante a construção passa a considerar novos pesos, padrões de imóveis e tecnologias
A divulgação do novo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), prevista para o dia 28, chama a atenção de quem comprou um imóvel na planta ou pretende financiar. Utilizado para atualizar valores durante a execução da obra, o indicador passou por mudanças em sua metodologia de cálculo.
A atualização considera novos pesos para os custos da construção, diferentes padrões de imóveis e materiais e tecnologias incorporados ao setor nos últimos anos. Para o comprador, porém, o percentual divulgado é apenas uma parte da conta: a forma de aplicação depende do contrato firmado com a construtora.
O INCC é um índice oficial que mede mensalmente a variação dos custos da construção no país. O cálculo acompanha alterações nos preços de materiais, equipamentos, mão de obra e outros itens necessários à execução de um empreendimento.
Antes de iniciar uma obra, a construtora elabora uma estimativa dos gastos. Como esses valores podem mudar durante o período de construção, o INCC é utilizado para atualizar o preço do imóvel ou o saldo devedor e acompanhar a evolução desses custos.
Em vigor desde 1940, o indicador é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia (FGV IBRE), ligado à Fundação Getulio Vargas.
Nos imóveis adquiridos na planta, o INCC pode corrigir as parcelas ou o saldo devedor durante a obra, conforme as condições estabelecidas no contrato.
A metodologia foi atualizada em três pontos principais:
Novos pesos: a FGV IBRE passou a calcular a participação de cada custo com base em obras reais mais recentes;
Padrões construtivos: os cálculos passaram a considerar três categorias de imóveis — econômico, médio e alto padrão;
Materiais e tecnologias: foram incluídos novos produtos e métodos de construção adotados pelo mercado nos últimos anos.
As mudanças buscam aproximar o índice dos custos atuais da construção civil.
Como o INCC afeta as parcelas?
O percentual mensal do INCC não deve ser analisado isoladamente. É necessário verificar como o contrato determina a incidência do indicador.
Segundo o advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário, muitos compradores acompanham apenas o número divulgado, sem conferir a forma usada pela construtora para atualizar a dívida.
“O comprador costuma acompanhar apenas o percentual divulgado do INCC, quando, na verdade, o mais importante é verificar como o contrato determina sua aplicação. É justamente nessa etapa que surgem boa parte dos equívocos e das cobranças que podem ser questionadas”, explica.
Não. A parcela pode incluir outros encargos previstos no contrato, como evolução da obra, juros, atualização após a entrega das chaves e mudanças relacionadas à forma de financiamento.
“Muitas pessoas acreditam que basta o INCC subir para explicar qualquer aumento na prestação. Isso nem sempre é verdade. É preciso separar o reajuste do saldo devedor pelo índice de construção de outros encargos previstos no contrato, como evolução da obra, juros, atualização após a entrega das chaves ou até alterações decorrentes da forma de financiamento”, afirma Vicentini.
Por isso, o comprador deve separar a correção do saldo devedor pelo INCC dos demais componentes da prestação. A discriminação dos valores permite identificar a origem do aumento e verificar se a cobrança corresponde ao que foi contratado.
A recomendação é acompanhar os demonstrativos enviados pela construtora durante toda a obra. O comprador pode comparar os percentuais utilizados com os índices divulgados oficialmente e verificar se a base de cálculo corresponde à previsão contratual.
Também é importante guardar contratos, boletos, planilhas, comprovantes e comunicações trocadas com a empresa. Segundo Vicentini, muitos consumidores só identificam possíveis problemas quando a prestação já alcançou um valor muito superior ao esperado.
O reajuste pode ser discutido administrativa ou judicialmente quando houver indícios de descumprimento do contrato ou falta de transparência. Entre as situações apontadas pelo especialista estão:
“Cada caso precisa ser analisado individualmente, mas o consumidor não deve presumir que todo reajuste é automaticamente legítimo”, ressalta o advogado.
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