Seguro-fiança: entenda o que acontece com o inquilino após a seguradora pagar a dívida

O aumento da inadimplência dos aluguéis vem impulsionando a contratação do seguro-fiança no mercado imobiliário. Segundo dados da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), os prêmios do seguro-fiança somaram R$ 1,2 bilhão no primeiro semestre de 2026, alta de 30,6% em relação ao mesmo período do ano anterior. As indenizações pagas aos proprietários chegaram a R$ 380,3 milhões, crescimento de 31,1%.

Foto: Magnific

Nesse cenário, o seguro-fiança aparece como uma alternativa às modalidades tradicionais de garantia locatícia, como caução e fiador. Para o proprietário, a principal vantagem é contar com uma proteção financeira diante do eventual inadimplemento do inquilino. Já para o locatário, é importante entender que a indenização paga pela seguradora ao proprietário não significa, necessariamente, que a dívida deixou de existir.

O advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, explica os principais pontos que devem ser observados por quem pretende contratar um imóvel com seguro-fiança.
O que acontece com o inquilino depois que a seguradora paga o aluguel atrasado ao proprietário?

Segundo o especialista, o pagamento feito pela seguradora ao proprietário não significa que o inquilino esteja liberado da dívida. O seguro funciona como uma proteção para o locador diante do inadimplemento, mas a obrigação do locatário continua existindo. Assim, depois da indenização, a seguradora poderá buscar o ressarcimento dos valores pagos, conforme as condições da apólice e a legislação aplicável.

O seguro-fiança quita a dívida do locatário ou apenas protege o proprietário contra o prejuízo?

Em regra, o seguro-fiança não é uma forma de quitação da dívida pelo locatário. Ele é uma garantia contratada para proteger o proprietário contra os prejuízos decorrentes do inadimplemento, dentro das coberturas e dos limites previstos na apólice. Portanto, é importante que o inquilino não interprete o pagamento da seguradora como uma espécie de perdão da dívida.

Quais despesas podem estar cobertas pela apólice além do aluguel?

Além do aluguel, a apólice pode contemplar outras obrigações do locatário, como condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás e até danos físicos ao imóvel. Mas isso não significa que todas essas despesas estejam automaticamente cobertas. É necessário verificar quais coberturas adicionais foram efetivamente contratadas, seus limites e as respectivas exclusões.

O inquilino pode ser cobrado pela seguradora depois da indenização ao proprietário?

Sim. O pagamento da indenização ao proprietário não elimina a responsabilidade do inquilino pelas obrigações assumidas no contrato de locação. A seguradora pode buscar o ressarcimento dos valores que desembolsou, observadas as condições do seguro e os direitos que decorrem da relação contratual. Por isso, o seguro-fiança deve ser entendido como uma garantia para o locador, e não como um mecanismo que transfere definitivamente a dívida para a seguradora.

Quem deve pagar o seguro-fiança e como esse custo deve aparecer no contrato?

Em regra, o prêmio do seguro é pago pelo locatário, que é quem contrata a garantia em favor do proprietário. Esse custo deve estar claramente informado na contratação, com indicação do valor e das condições de pagamento. É importante também diferenciar o prêmio do seguro das demais despesas da locação, para que o inquilino saiba exatamente o que está pagando e qual cobertura está recebendo.

O proprietário pode exigir simultaneamente seguro-fiança e caução ou fiador?

Não. A Lei do Inquilinato permite diferentes modalidades de garantia, mas proíbe que mais de uma seja exigida no mesmo contrato de locação. Portanto, o proprietário não pode exigir simultaneamente seguro-fiança e, por exemplo, caução ou fiador como garantias do mesmo contrato. A utilização cumulativa dessas modalidades pode levar à nulidade da garantia adicionalmente exigida.

Quais cuidados o consumidor deve ter antes de assinar uma apólice de seguro-fiança?

O principal cuidado é não olhar apenas para o preço do seguro. O consumidor deve verificar quais riscos estão efetivamente cobertos, os limites de indenização, as exclusões, eventuais franquias ou períodos de carência e as obrigações impostas ao locatário. Também é importante conferir se a seguradora é autorizada a operar pela Susep (Superintendência de Seguros Privados) e ter acesso às condições gerais e específicas da apólice antes da contratação. Em um seguro, muitas vezes, a diferença entre uma boa cobertura e uma cobertura insuficiente está justamente nas cláusulas que não aparecem com destaque na apresentação comercial.

O que acontece quando a cobertura da apólice termina durante a locação?

O término da apólice exige atenção porque a existência da locação não significa, necessariamente, que o seguro continuará automaticamente. Em uma prorrogação da locação por prazo indeterminado, a continuidade da cobertura depende de nova análise de risco e da aceitação da seguradora. Se a garantia deixar de existir, o proprietário poderá exigir a substituição da garantia nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, inclusive para evitar que a locação permaneça sem a proteção contratada.

Se houver inadimplência, o proprietário precisa esperar a seguradora para iniciar medidas contra o inquilino?

O seguro-fiança não impede o proprietário de adotar as medidas previstas na legislação diante do inadimplemento. O seguro é uma garantia financeira, enquanto a relação de locação continua submetida às regras próprias do contrato e da Lei do Inquilinato. A comunicação do sinistro à seguradora e a adoção das medidas para cobrança ou retomada do imóvel são procedimentos que podem caminhar de forma relacionada, mas não se confundem. Por isso, é importante observar os prazos e procedimentos previstos tanto no contrato de locação quanto na apólice.

Como ficam os direitos do consumidor diante de cláusulas pouco claras ou cobranças que ele considera indevidas?

O fato de existir um contrato e uma apólice não significa que qualquer cobrança seja automaticamente válida. Cláusulas que estabeleçam limitações, exclusões ou obrigações devem ser apresentadas de forma clara e compreensível, e eventuais cobranças precisam ter fundamento contratual e legal. Se o consumidor identificar uma cobrança que considere indevida ou uma negativa de cobertura que não esteja de acordo com o que foi contratado, deve primeiro solicitar esclarecimentos e a documentação à seguradora ou à administradora e, não havendo solução, buscar os canais administrativos e, se necessário, a via judicial.

Seguro-fiança exige atenção às condições da apólice

A contratação do seguro-fiança envolve uma relação que precisa ser compreendida tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. A existência da cobertura não elimina a necessidade de observar as condições estabelecidas na apólice e no contrato de locação, especialmente quanto às coberturas contratadas, limites, exclusões, obrigações das partes e consequências do inadimplemento.