Patrimônio sem diagnóstico: o risco invisível às famílias brasileiras

Por Rute Endo* — É comum as famílias acreditarem que conhecem bem o próprio patrimônio. Mas, na prática, essa percepção costuma ser mais intuitiva do que real. No Brasil, mais de 1 em cada 8 imóveis próprios tem algum problema de documentação, segundo os dados mais recentes do IBGE, divulgados na síntese de indicadores sociais. De acordo com a pesquisa, 64,6% dos brasileiros vivem em imóveis próprios, o que confirma o peso do patrimônio imobiliário na formação de riqueza no país. Mas 13,6% dessas moradias não possuem documentação adequada.

A ausência ou fragilidade documental não costuma gerar impacto imediato. Ela permanece latente até o momento em que a família precisa agir. É quando surge uma oportunidade de venda e o imóvel não pode ser negociado; quando um inventário se inicia e a documentação não reflete a situação real; ou, ainda, quando uma reorganização patrimonial, como uma estruturação de holding familiar, esbarra em pendências que ninguém conhecia ou que todos acreditavam já estarem resolvidas.

E, quando falo de pendências, são situações recorrentes: contratos particulares nunca levados a registro, doações nunca formalizadas, usufrutos encerrados apenas informalmente, divórcios que não chegaram à matrícula do imóvel, registros desatualizados, inventários que terminaram e não foi entregue a Declaração Final do Espólio. Questões que podem permanecer invisíveis por anos, até o momento em que deixam de ser detalhe e passam a ser obstáculo. O custo, nesse ponto, não é apenas financeiro, mas também de tempo, perda de oportunidades e desgaste entre os próprios familiares.

Tradicionalmente, a organização patrimonial é associada ao planejamento sucessório. Mas essa associação, embora correta, acaba afastando muitas famílias do tema. Parte delas não quer lidar com discussões sobre sucessão. Parte não tem recursos ou estrutura para iniciar um planejamento mais sofisticado. E há, ainda, aquelas que simplesmente adiam o assunto. O problema começa quando a alternativa passa a ser não fazer nada.

Existe um ponto anterior, mais simples e mais acessível, que independe de qualquer decisão sobre sucessão: o diagnóstico do patrimônio familiar, o que se pode chamar de um check-up patrimonial. Antes de decidir o que fazer com os bens no futuro, é preciso entender o que, de fato, existe no presente e em que condições. Quem são os titulares formais? A documentação acompanha a realidade? Há pendências ocultas? Existe coerência entre o que foi combinado entre os familiares e o que está efetivamente registrado?

Esse tipo de levantamento muda a lógica das decisões. Sem diagnóstico, a gestão patrimonial é reativa, guiada por percepção e, muitas vezes, por suposições e ações que podem aumentar a carga tributária, como é o caso da recorrente doação com usufruto. Com o diagnóstico, a gestão patrimonial passa a ser orientada por informação verificável e segura, com análise de todas as variáveis necessárias para garantir um patrimônio organizado e em conformidade com as novas regras da Reforma Tributária, que mudaram de forma radical a gestão de imóveis no Brasil.

A diferença é concreta: patrimônio sem clareza documental perde liquidez, encarece transações e se torna mais vulnerável justamente quando precisa ser mobilizado. Já um patrimônio conhecido, ainda que imperfeito, permite planejamento, priorização de regularizações e melhor aproveitamento de oportunidades.

Outro aspecto frequentemente negligenciado é a comunicação. Mesmo em famílias com boas relações, é comum que decisões consideradas “resolvidas” nunca tenham sido verificadas documentalmente.

O acordo verbal existe, mas não está formalizado. E é essa lacuna que, no futuro, abre espaço para conflitos e perda de poder de barganha em negociações de venda do imóvel, pois existem etapas a serem vencidas antes, o que obstrui o caminho e gera morosidade. O diagnóstico patrimonial também cumpre esse papel: não apenas identificar problemas técnicos, mas revelar o nível de transparência entre os envolvidos e permitir ajustes antes que divergências se tornem disputas.

Em muitas situações, principalmente relacionadas a inventários pendentes, a família imagina que será algo fácil de resolver quando chegar uma proposta de compra, mas nem sempre isso acontece, podendo até gerar um obstáculo tão grande que afasta bons investidores, acarretando perda de boas oportunidades, pois o mercado imobiliário é volátil.

Outro tema importante é a regularização da construção do imóvel, que requer comprovação de pagamentos de impostos, como ISS de obra, obtenção de plantas e documentações pertinentes para averbar na matrícula do imóvel, um procedimento complexo, por isso é recomendável realizar de forma antecipada.

Há, ainda, um fator humano que não pode ser ignorado. Nem toda família está pronta para discutir sucessão, inventário ou partilha. Falar sobre esses temas ainda gera resistência. Mas cuidar do patrimônio construído ao longo do tempo é, na prática, uma forma de preservação – não apenas de bens, mas da própria história familiar.

E, se a família ainda não está pronta para um grande planejamento sucessório, precisa ao menos estar pronta para conhecer a realidade do próprio patrimônio. Esse check-up inicial pode não encerrar a discussão, mas é o que impede que ela comece tarde demais. Quando essa abordagem é bem conduzida, a conversa deixa de ser sobre o fim e passa a ser sobre continuidade.

*Rute Endo é sócia do Ivan Endo Advocacia, escritório boutique com 60 anos de tradição, especializado nos Direitos Imobiliário, Tributário e Sucessório.