A controversa tributação de valores pagos por deterioração de imóveis

Por Aurélio Longo Guerzoni e Beatriz Baccaro*
A Solução de Consulta Cosit 61/26 determinou que os valores pagos pelo locatário à locadora, por ocasião da rescisão contratual, em razão da não devolução do imóvel no estado originalmente recebido, devem ser tratados como recomposição patrimonial ou como receita tributável.

No ato publicado, a Receita Federal concluiu que tais valores integram a receita bruta da locadora, por decorrerem diretamente de sua atividade principal, vinculando o entendimento para empresas operantes no lucro presumido e no regime cumulativo de PIS e Cofins.

Essa questão tem origem em uma obrigação típica dos contratos de locação.

Conforme determina a lei do inquilinato, o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (art. 23, inciso III). Assim, prevendo uma situação concreta em que essa obrigação legal não é cumprida, é usual que os contratos prevejam que os valores alocados à reparação e manutenção ou recomposição do imóvel às condições negociais representem um método de indenização, garantindo a continuidade da exploração econômica (locações futuras).

A controvérsia tributária, então, surge justamente na qualificação jurídica desse pagamento. Para o contribuinte, a verba teria natureza indenizatória, pois não representaria ingresso de riqueza, mas mera recomposição de um patrimônio anteriormente deteriorado. Sob essa perspectiva, não haveria acréscimo patrimonial tributável pelo IRPJ e pela CSLL, nem receita propriamente dita para fins de PIS e Cofins.

A Receita Federal, contudo, adotou uma leitura mais ampla para a classificação dos valores. Para o Fisco, ainda que a verba seja denominada “indenização”, sua natureza tributária deve ser analisada a partir dos efeitos econômicos e de sua vinculação com a atividade exercida pela pessoa jurídica: Como a locadora tem por objeto a locação de imóveis próprios, os valores recebidos para reparo ou manutenção desses imóveis decorreriam dessa atividade e ensejaria a tributação.

O fundamento do Fisco está no art. 12 do decreto-lei 1.598/1977, segundo o qual a receita bruta compreende, entre outras hipóteses, “as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III”.

Além desse conceito, a situação demontra novos contornos tributários tratando-se do Lucro Presumido. Explica-se: com a sistemática de aplicação de percentuais de presunção sobre a receita bruta, o Fisco entende que o desgaste do imóvel está contemplado pela própria margem de presunção, enquanto despesa presumida, de tal sorte que o recebimento desses valores de recomposição patrimonial não poderiam ser afastados automaticamente do conceito de receita.

Mas entendemos que esse ponto explorado não tem o condão de encerrar a controvérsia. Afinal, a própria Solução de Consulta reconhece que não foram anexados ao processo contratos, aditamentos ou instrumentos de rescisão contratual que dessem a redação precisa da cláusula de pagamento. E, essa observação é relevante porque a redação da cláusula contratual pode corroborar a real natureza do pagamento, que pode representar desde um reembolso de despesas comprovadas, uma composição comercial ou uma verba com margem efetivamente econômica.

Em outras palavras, a denominação contratual não é suficiente para afastar a tributação, mas o desenho contratual tampouco pode ser desconsiderado na análise de cada situação concreta. Portanto, se o pagamento representa efetiva recomposição de um dano, sem ganho econômico para a locadora, há espaço para discutir se o ingresso configura receita tributável ou mera neutralização de uma perda patrimonial.

Por isso, a Solução de Consulta Cosit 61/26 deve ser lida com cautela. Ela evidencia a tendência da Receita Federal de tributar verbas recebidas por locadoras quando relacionadas à atividade de locação, mas não elimina a necessidade de examinar o contrato, a natureza da obrigação descumprida, a forma de cálculo da verba e a efetiva destinação dos recursos.

*Aurélio Longo Guerzoni é sócio do Guerzoni Advogados. É especialista (2013) e mestre (2020) em direito tributário pela FGV/SP.
*Beatriz Baccaro é advogada tributarista do Guerzoni Advogados, graduada pela FGV Direito SP, especialista em Finanças, Contabilidade e Práticas ESG pela Frankfurt School of Finance and Management (FSB, DEU).