STJ mantém possibilidade de despejo após pagamento da dívida inicial

Pagar a dívida que deu origem a uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato de locação se o inquilino continuar atrasando os aluguéis durante o processo. Foi o que decidiu, por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Para o colegiado, a possibilidade de quitar o débito e evitar o despejo (tecnicamente chamada de purga de mora) existe para proteger o locatário de boa-fé, e não para permitir o descumprimento reiterado das obrigações contratuais.

Caso concreto

Em primeira instância, a ação de despejo foi julgada improcedente sob o fundamento de que os débitos haviam sido quitados antes da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF) reformou a sentença ao reconhecer que o locatário manteve inadimplência reiterada, pagando com atraso os aluguéis vencidos ao longo do processo.

No recurso ao STJ, o locatário argumentou que houve a chamada purga da mora. Sustentou ainda a ocorrência de julgamento extra petita, sob o argumento de que a locadora teria modificado o fundamento da demanda ao converter um pedido de despejo por falta de pagamento em ação de rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.

Ação de despejo contém pedido implícito de rescisão contratual

Ao analisar o recurso, a relatora Nancy Andrighi destacou que a jurisprudência do STJ afasta a configuração de julgamento extra petita quando a decisão judicial decorre logicamente do pedido formulado pela parte, sendo permitido ao magistrado extrair, da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, aquilo que efetivamente se pretende obter com a demanda.

Assim, segundo ela, a ação de despejo não se limita à determinação de desocupação do imóvel, tendo como consequência jurídica necessária o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário.

Usada de maneira reiterada, purga da mora pode ser prejudicial ao credor

A ministra ressaltou que a Lei do Inquilinato garante ao locatário a possibilidade de evitar a rescisão do contrato por meio da purga da mora, desde que haja o pagamento integral do débito no prazo legal. Explicou, contudo, que esse mecanismo não pode ser utilizado de forma abusiva, sobretudo quando empregado de maneira reiterada, situação que pode se transformar em prática prejudicial ao credor, já que o obriga, continuamente, a recorrer ao Judiciário para receber os valores devidos.

No caso analisado, embora os débitos inicialmente cobrados tenham sido quitados antes da citação, a relatora observou que a inadimplência se manteve ao longo de toda a tramitação do processo. Segundo a ministra, como o locatário continuou pagando com atrasos, ficou afastada a caracterização de efetiva regularização da mora.

Para Nancy Andrighi, tal conduta demonstrou descumprimento contínuo da principal obrigação contratual – o pagamento pontual dos aluguéis –, agravado pela ausência de depósitos judiciais dos valores vincendos no curso da ação de despejo. “Tal postura contratual caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo”, concluiu a ministra.

Processo: REsp 2.225.450.