Desvirtuamento do programa habitacional na cidade de São Paulo

Por: Lívia Bíscaro Carvalho*

A política de subsídios adotada pela Prefeitura de São Paulo desde 2014, concebida com o propósito de ampliar o acesso à moradia, acabou por produzir um efeito colateral indesejado: a captura do mercado popular de moradias por construtoras que se beneficiam de incentivos urbanísticos, financeiros e fiscais, sem, contudo, destinar esses imóveis para o cumprimento da função social a que se propõe.

O que deveria ser um instrumento de inclusão urbana transformou-se, em muitos casos, em uma engrenagem de valorização imobiliária em áreas já privilegiadas da cidade.

Na teoria, os programas de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) precisam cumprir uma série de exigências em relação ao público a que se destina, em especial a comprovação da renda e a limites para o valor de venda e de locação. No entanto, na prática, a realidade expõe uma distorção evidente: empreendimentos viabilizados por incentivos públicos se transformaram em oportunidades para investidores se aproveitarem de imóveis localizados em áreas nobres da cidade para lucrarem com a locação por temporada.

O desvirtuamento do programa habitacional na cidade de São Paulo chegou ao Ministério Público e motivou a instalação de uma CPI (Comissão Parlamentar Inquérito) com intuito de investigar fraudes na construção e comercialização de imóveis. O problema, portanto, não é episódico. A própria Prefeitura, ao promover ajustes na legislação (como a vedação da locação temporária e a disponibilização de uma lista que indica os empreendimentos aprovados com incentivos) reconhece as falhas do modelo. Ainda assim, as medidas têm sido recebidas com críticas em relação à sua efetividade devido a inconsistências apresentadas.

As consequências jurídicas desse cenário são relevantes. O descumprimento das regras pode acarretar o dever de pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, além de impostos, custas e demais encargos referentes à implantação e multa equivalente ao dobro do valor financeiro apurado. Como era de se esperar, o problema bateu às portas do Poder Judiciário, seja para lidar com o aumento de denúncias e a necessidade de intensificar a fiscalização, bem como diante das dificuldades dos adquirentes na regularização perante os cartórios de registro de imóveis.

A jurisprudência, por sua vez, revela um quadro fragmentado, com decisões que ora reconhecem a falha sistêmica, ora atribuem responsabilidade aos próprios adquirentes. Há precedentes no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) condenando incorporadoras à restituição dos valores pagos, pedidos de rescisão de compromissos de compra e venda, discussão das penalidades aplicadas e, ainda, entendimentos opostos que afastam a alegação de desconhecimento por parte dos adquirentes. Cada caso merece a análise detalhada da negociação e de suas condições.

No entanto, no aspecto social, somente se pode falar em um programa de habitação efetivo se houver a destinação desses imóveis para seu público-alvo. Isso significa garantir condições dignas de moradia, com tamanhos adequados e inserção urbana compatível com a realidade econômica dos beneficiários. Sem esse alinhamento entre intenção e prática, a política pública corre o risco de se tornar apenas mais um mecanismo de distorção do mercado, financiado com recursos e incentivos que deveriam promover equidade.

*Lívia Bíscaro Carvalho é coordenadora da área cível do Diamantino Advogados Associados