Direito de retenção
Terceira Turma entendeu que o inquilino continua tendo direito à indenização pelas melhorias autorizadas, mas não pode permanecer no imóvel como forma de garantir esse pagamento
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o inquilino que deixa de pagar aluguel e outras despesas do contrato não pode permanecer no imóvel apenas porque realizou reformas ou melhorias. Segundo o colegiado, o direito de ser indenizado pelas benfeitorias não autoriza o locatário inadimplente a adiar a devolução do imóvel.
Com esse entendimento, a turma manteve a decisão que negou o pedido de uma locatária para continuar na posse do imóvel até receber indenização pelas melhorias realizadas.
O caso começou com uma ação de despejo movida pela proprietária, que pediu o fim do contrato, a devolução do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. A Justiça reconheceu que a inquilina havia feito reformas necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável e garantiu a ela o direito de ser indenizada pelos gastos comprovados ou de compensar esses valores. Ainda assim, determinou o despejo em razão da inadimplência.
Ao analisar o recurso, a Terceira Turma concluiu que o descumprimento da principal obrigação do contrato — o pagamento do aluguel e dos encargos — impede o inquilino de invocar o chamado direito de retenção, mecanismo que, em algumas situações, permite manter a posse do imóvel até o recebimento da indenização pelas benfeitorias.
Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi explicou que o direito de retenção é um instrumento voltado a assegurar o pagamento de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. Ela ressaltou, porém, que a indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé. Assim, é possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso implique, necessariamente, a possibilidade de retenção do imóvel.
Segundo a ministra, na locação, o pagamento regular de aluguéis e encargos é o que sustenta a posse de boa-fé. O inadimplemento, por sua vez, rompe o equilíbrio contratual entre as partes e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem.
“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel”, afirmou a relatora.
Nancy Andrighi acrescentou que, na locação, não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação principal que legitimava a própria fruição do bem. Para a relatora, a ausência de pagamento rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé objetiva necessária ao exercício do direito de retenção.
“Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva”, concluiu a relatora.
Processo: REsp 2.233.373
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