Entenda quando o atraso na obra dá direito à devolução integral dos valores pagos

O número de cancelamentos de contratos de imóveis voltou a crescer no mercado imobiliário. No segundo trimestre de 2026, a construtora Eztec registrou R$ 97,5 milhões em contratos desfeitos, um aumento de 40,9% em relação ao mesmo período do ano anterior. O cenário chama atenção para as regras jurídicas que diferenciam a desistência voluntária do comprador da rescisão provocada por culpa pelo atraso da incorporadora.

“As razões para esses cancelamentos variam, mas o dado reforça a necessidade de entender por que o contrato foi encerrado e quem deu causa ao seu desfazimento”, afirma Luiz Busta, advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do Busta & Amaral Advogados Associados.

Diferença entre desistência e atraso da obra

A legislação brasileira trata de forma oposta a desistência do consumidor e o descumprimento do prazo por parte da construtora:

Desistência por vontade do comprador: Quando a rescisão ocorre por razões pessoais ou financeiras do cliente, a lei e o contrato permitem que a construtora retenha uma porcentagem dos valores já pagos.

Rescisão por culpa da construtora (resolução contratual): Caso o atraso na entrega ultrapasse os limites legais e contratuais, configura-se inadimplemento da empresa. O comprador tem direito à devolução de 100% dos valores pagos, com correção monetária e sem nenhum tipo de retenção ou penalidade.

“Uma coisa é o comprador desistir do imóvel por motivos pessoais ou financeiros. Outra, completamente diferente, é desejar o encerramento do contrato porque a construtora não entregou a obra no prazo prometido”, explica Busta.

Como funciona o prazo de tolerância de 180 dias

Os contratos de compra de imóveis na planta costumam incluir uma cláusula de tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista de conclusão. Para ter validade legal, essa cláusula deve estar expressa de forma clara e destacada no contrato.

Se a entrega estava prometida para janeiro e o contrato prevê a cláusula de 180 dias, o prazo limite passa a ser julho. Caso o imóvel não seja entregue após esse período adicional, fica caracterizada a falha da incorporadora.

“A legislação prevê que, ultrapassado o prazo de tolerância sem culpa do comprador, ele poderá pedir a resolução do contrato, com a devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, devidamente corrigidos”, afirma Roberto Farias Amaral, também sócio da banca. Ele acrescenta que a lei fixa o prazo de até 60 dias corridos, a partir da resolução, para o pagamento dessa restituição.

Opções do comprador após o prazo de tolerância

Ultrapassada a tolerância sem a entrega do imóvel, o comprador pode escolher entre duas alternativas:

Encerrar o contrato (resolução): Exigir a devolução de todo o dinheiro pago, corrigido monetariamente, além da multa contratual. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolida o entendimento de que o atraso imputável à empresa justifica a restituição integral das parcelas.

Manter o contrato: Continuar aguardando o imóvel e solicitar indenização. A legislação prevê, para determinados casos, o pagamento de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculado proporcionalmente aos dias.

“Essa escolha deve ser feita com atenção, pois os direitos e as indenizações discutidos podem variar conforme o comprador permaneça no contrato ou opte pelo seu encerramento”, alerta Amaral. “A própria legislação prevê, para determinadas situações, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias, quando o comprador opta por permanecer no negócio”, destaca Busta.

Comissão de corretagem e prazos de devolução

Quando o negócio é desfeito por culpa exclusiva da construtora, o reembolso, a devolução da comissão de corretagem também podem ser cobrados da empresa.

“Nessas situações, pode ser requerido o reembolso integral da comissão de corretagem como consequência do inadimplemento da incorporadora”, diz Busta. O advogado ressalta que o STJ definiu, em 2025, o prazo de dez anos para requerer a restituição da corretagem nos casos de resolução por atraso na entrega, devendo a possibilidade de recuperação ser analisada conforme o caso e comprovantes.

Distrato x resolução contratual

Existe uma distinção técnica relevante no vocabulário jurídico do setor:

Distrato: Acordo amigável firmado entre as partes para encerrar o contrato.

Resolução por inadimplemento: Encerramento motivado pelo descumprimento de obrigações por uma das partes (neste caso, a construtora).

“Nos casos de atraso superior ao prazo permitido, a expressão mais adequada é resolução do contrato por inadimplemento da construtora. Essa distinção ajuda a definir quem foi responsável pelo encerramento e se poderá haver retenção dos valores”, esclarece Amaral.

Documentos necessários e cuidados antes de assinar

Os advogados orientam os consumidores a não assinarem termos de “distrato amigável” propostos pelas incorporadoras sem antes analisar os termos. Esses documentos costumam tratar o caso como desistência voluntária do comprador, impondo retenções de valores e renunciando a direitos.

Para verificar a situação do contrato, o comprador deve reunir:

Contrato de compra e venda e Quadro-Resumo (para conferir datas e cláusula de tolerância);

– Termos aditivos e comunicados enviados pela construtora;

– Extrato financeiro e comprovantes de pagamento das parcelas;

– Recibo de pagamento da comissão de corretagem.

“O documento pode conter descontos e renúncias incompatíveis com os direitos de quem somente deixou o negócio porque a obra não foi entregue”, alerta Busta.

Amaral conclui: “antes de aceitar qualquer proposta, é importante verificar a data prevista para entrega, o término da tolerância, o motivo do encerramento e todos os valores pagos”.