Devo, não nego. Desocupo quando puder?

Por Alyne Yumi Konno e Ana Luiza Campos Silva de Siqueira* — Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 3.999 de 2020, de autoria do deputado Hugo Leal (PSD-RJ), que dispõe sobre o despejo extrajudicial e a consignação extrajudicial de chaves, alterando a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991) e permitindo que os despejos por inadimplemento tenham um rito especial, marcado pela simplicidade e celeridade, sem, contudo, violar a necessária observância da segurança jurídica e dos princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e acesso à Justiça.

Na justificativa do projeto, o deputado relata a necessidade de desjudicialização do procedimento de despejo de imóveis por inadimplemento de aluguéis e seus acessórios, em decorrência do elevado número de demandas pendentes no Judiciário, que ocasionam a demora na concessão do despejo e a retomada pelo proprietário de seu bem, prejudicando o pronto retorno do imóvel ao mercado imobiliário e a redução de seus prejuízos pela conduta do locatário inadimplente.

É certo que a Lei de Locações (Lei 8.245/91) prevê um procedimento de despejo liminar, conferindo celeridade às retomadas dos imóveis locados. Contudo, somente para hipóteses específicas é conferida a possibilidade do manejo de tal procedimento especial. Dentre os incisos do artigo 59, § 1º, a possibilidade do despejo liminar por inadimplemento se dá somente nos casos em que o contrato esteja desprovido de quaisquer das garantias previstas no artigo 37, pela sua extinção ou pela não convenção entre as partes. Tal hipótese se justificaria em razão de que a ausência de garantia contratual geraria uma falta de proteção e segurança à parte locadora.

Assim, a grande maioria dos casos de despejo por inadimplemento não estão agasalhados por tal previsão legal, já que comumente os contratos de locação preveem alguma espécie de garantia contratual, tais como fiança, seguro ou caução.

Pelo painel de estatísticas fornecido pelo Conselho Nacional de Justiça, podemos identificar que atualmente temos no Judiciário o expressivo número de 82.781 casos pendentes de despejo por inadimplemento, sendo que o tempo médio é de aproximadamente 12,86 meses de tramitação, sendo o tempo médio do primeiro julgamento incríveis 224 dias.

O legislador, buscando uma alternativa para contornar o abarrotamento do Judiciário, viu na experiência do movimento da extrajudicialização pelos cartórios de Notas e Registros, uma salutar solução, em especial, ressaltando a excelente experiência obtida com o divórcio, o inventário e a partilha extrajudicial (Lei nº 11.441/07), a alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e a usucapião extrajudicial (Lei nº 13.105/2015), como exemplos de movimentos bem sucedidos da atividade notarial e registral.
Mesmo com o incremento da produtividade do Judiciário, de acordo com o relatório divulgado em 2024 pelo Supremo Tribunal Federal, o ano de 2023 se encerrou com 83,8 milhões de processos em tramitação, num país habitado por cerca de 218 milhões de pessoas.

No que tange aos inventários e partilhas, a prática tem demonstrado a expressiva adesão pela população, resultando no número de 2.037.746 inventários lavrados em cartório de Notas, e o total de 142.371 escrituras públicas de sobrepartilha desde o ano de 2008, em que com o advento da Lei 11.441, foram inseridos os artigos 982 e 983 no então vigente Código de Processo Civil (Lei 5.869/73), atual artigo 610 da Lei 13.105/2015, representando apenas para o período de janeiro de 2020 a dezembro de 2022, o expressivo número de 568.134 de escrituras públicas de inventário lavradas (46,48% do total de inventários no Brasil), o que corresponde diretamente ao número de demandas judiciais que deixaram de ser propostas.

No ano de 2023, segundo a 5ª edição do relatório “Cartório em Números”, a Anoreg/BR indicou que desde 2007 foram economizados aproximadamente R$ 5,6 bilhões, com os mais de 2,3 milhões de inventários extrajudiciais realizados no Brasil. Ainda, de acordo com o mesmo relatório, o tempo médio de um inventário via processo judicial é de 2 anos e, no cartório, com toda a documentação correta e recolhimento do imposto devido, é de um dia.

Na justiça, há etapas a serem observadas no processo, que obedecem a um rito: passam pelas peças processuais de praxe, a começar pela petição inicial. Depois, contestação, réplica, fase probatória, sentença, recurso e o cumprimento da sentença ao final. Em contrapartida, no tabelionato de notas há apenas uma fase: a lavratura da escritura.

De acordo com artigo publicado pelo site da Infomoney, de 2024, estudos apontam também, que o procedimento via cartório de notas pode sair de 10% a 15% mais barato que os custos de um processo judicial, em que as partes podem gastar até 20% do valor do patrimônio a ser inventariado.
E a explicação do sucesso da Lei 11.441/08 decorre principalmente da celeridade em que tais casos são resolvedos, possibilitando que um casal, em consenso, entre no Tabelionato de Notas no estado civil de “casado” e saia logo em seguida “divorciado”, com seus bens devidamente partilhados.

As referidas leis que levaram ao extrajudicial a simplificação de procedimentos, facilitaram a vida do cidadão, já que o tabelionato de notas não é burocrático como o poder Judiciário. A sociedade consegue ter os seus interesses atendidos em curto espaço de tempo, ao passo em que o Judiciário pode concentrar sua força de trabalho nas questões em que sua intervenção é realmente relevante e necessária, como nos casos em que há conflito entre as partes. Não há dúvidas de que todas as hipóteses de desjudicialização são casos de sucesso. Apenas vantagens foram observadas, e com o despejo extrajudicial não será diferente.

Nessa toada de celeridade, o projeto original da lei em comento, prevê que ao promover o despejo extrajudicial, o locador requererá à serventia extrajudicial situada na comarca do imóvel locado, que lavre ata notarial, e promova a notificação do locatário para purgar a mora no prazo de 30 (trinta) dias corridos, sob pena de desocupação compulsória, contados a partir do recebimento da notificação. No substitutivo do projeto de lei, tal prazo foi ainda reduzido para 15 dias da notificação, período em que o locatário, não purgando a mora, será considerado extinto o contrato de locação, conferindo ao locador um título extrajudicial que permitirá a pronta execução pelo Judiciário da desocupação compulsória, caso não haja a entrega voluntária do bem.

E assim faz bem, já que o movimento da extrajudicialização tem trazido inúmeras benesses à sociedade, sem perder a necessária segurança jurídica, decorrente da prudência e fé pública dos notários, devidamente assistidos pelos advogados constituídos.

Certo que em reconhecendo a relevância social indiscutível, sobretudo pela sua contribuição para desafogar a máquina judiciária, como a forma mais célere e eficaz de se garantir o acesso à Justiça, o substitutivo do projeto de lei, reduziu os prazos e simplificou a forma da notificação do devedor, preferindo a forma eletrônica. Contudo, na tentativa de atender aos objetivos da desburocratização, atropelou as atribuições de cada especialidade, ferindo não apenas a boa técnica jurídica, mas também a própria funcionalidade dos cartórios, o que certamente será corrigido pelo legislador nas próximas etapas.

A extensão da competência a outros delegatários compromete a segurança do procedimento e viola os princípios estruturantes da atividade extrajudicial. A natureza do ato de despejo extrajudicial, que envolve manifestação de vontade das partes, certificação da mora, eventuais acordos, purga da mora, entrega de chaves e constatação de desocupação dependem da fé pública ativa, inerente à atividade do tabelião de notas. A ata notarial lavrada tem valor probante robusto, reconhecido pela Lei, mais especificamente, pelo Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 384, e pelos Tribunais Superiores, pois decorre de fatos presenciados pelo notário. Nenhuma outra especialidade detém tal competência.

Ao qualificar juridicamente o ato, o notário atua na prevenção de litígios, conferindo efetividade ao despejo e evitando reiterações judiciais, finalidade precípua do projeto em análise. Ao permitir que qualquer delegatário conduza o procedimento, o substitutivo da CCJ dilui a segurança jurídica, pois transfere a competência a agentes que não detêm atribuição para lidar com manifestações volitivas, negócios jurídicos e verificação fática.

Assim, ainda que se possa atribuir o procedimento da notificação ao Registro de Títulos e Documentos ou ao cartório de Registro de Imóveis, é certo que quem poderá melhor certificar a concretização da notificação e ciência do locatário é o tabelião de Notas, como corriqueiramente já o faz, inclusive, nas atas notariais de trasladação de conversas eletrônicas, seja por whatsapp, mensagens de vídeo e voz, ou e-mails, em que ficam consignadas literalmente os dizeres das partes.

O interessado não somente gozará de um documento que descreva pormenorizadamente tudo que foi efetivamente falado e documentado, de forma imparcial e literal, como também certificará o estado de coisas em que o imóvel se encontrará, podendo incluir fotos, laudos, e, inclusive, a manifestação do locatário, diante do exercício de seu direito de defesa, já que é próprio da atribuição do tabelião a redação e certificação dos fatos jurídicos e respectivos documentos.

Tal procedimento conferirá maior segurança e certeza ao magistrado, que poderá liminarmente, inaudita altera parte, conceder a execução forçada do despejo, mediante auxílio de oficial de justiça, já que receberá um instrumento minuciosamente elaborado pelo tabelião com força de título executivo extrajudicial e dotado de fé pública, que previamente já deu ciência e oportunidade ao locatário inadimplente.

Se por um lado beneficia os locadores na pronta recuperação do imóvel, o referido projeto de lei também resguarda os direitos do locatário que deseja encerrar o contrato de locação, conferindo celeridade e segurança à entrega das chaves, as quais poderão ser depositadas junto à serventia de Notas e será considerada a data da extinção do contrato de aluguel. Situação igualmente corriqueira na dinâmica locatícia, em que havendo divergências entre locadores e locatários sobre a efetiva entrega das chaves, seja por reparos nos imóveis ou por valores supostamente devidos, encontram resistência na devolução do bem. Assim, eventuais questões financeiras poderão ser discutidas judicialmente, mas a pronta entrega do imóvel já lhe será oportunizada, reduzindo prejuízos para ambas as partes.

Enquanto outros países latino-americanos já incorporaram procedimentos extrajudiciais de despejo, o Brasil ainda mantinha dependência absoluta da via judicial para a restituição de imóveis. Desde 25 de abril de 2019, o Peru adota um procedimento especial e extrajudicial, com a participação ativa do tabelião de notas, buscando facilitar a restituição de imóveis arrendados por falta de pagamento ou término contratual. Da mesma forma prevista no Projeto de lei brasileiro, no Peru também há a provocação do notário competente para a lavratura da ata notarial, certificando o inadimplemento, a notificação e a ausência de desocupação voluntária.

Nota-se que, embora já experimentados com sucesso em países vizinhos, o Brasil permanece postergando benefícios que importam em celeridade, redução de litígios, desafogamento do judiciário e, principalmente, desoneração social.

Diante de uma alternativa que representa ganho para todas as partes, a quem interessaria o impedimento de tal atribuição? O Judiciário reduz o número de processos pendentes, o locador recupera brevemente seu imóvel, ao locatário é conferida a oportunidade de negociação do contrato com o locador ou a entrega das chaves ao proprietário resistente. Ou seja, todos saem ganhando.

O despejo extrajudicial por meio de ata notarial é um verdadeiro avanço no acesso à justiça, equilibrando celeridade, segurança jurídica e redução de custos aos envolvidos. A concentração do procedimento nas mãos do profissional do direito imparcial e dotado de fé pública, assegura não apenas a efetividade do direito do locador, como a preservação das garantias do locatário, que terá seus direitos observados com a plena ciência dos fatos e oportunidade de manifestação antes de qualquer medida coercitiva.

Finalmente, a aprovação do projeto com os ajustes necessários a fim de resguardar as atribuições de cada especialidade e evitar invasão de competências, inaugurará novo capítulo na gestão dos conflitos locatícios no país.

*Alyne Yumi Konno é mestre em Direito Constitucional pela ITE/Bauru; é tabeliã de notas e protesto de Votuporanga/SP

*Ana Luiza Campos Silva de Siqueira é graduada em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP)