Conflito de interesses nas assembleias condominiais e direito societário

Por Alex Vasconcellos Prisco*

Assembleias de condomínio edilício raramente são vistas como problemas de governança. Essa percepção, contudo, pode ser enganosa, sobretudo em incorporações imobiliárias com feições empresariais, voltadas ao desenvolvimento, construção e gestão de complexos empreendimentos
comerciais e multiuso, onde a concentração de frações ideais costuma ser a tônica.

Nesse ambiente, surgem disputas muito semelhantes às observadas nas sociedades empresárias, entre elas o voto em conflito de interesses.

Ocorre que a legislação condominial brasileira não disciplina expressamente o impedimento de voto em situações de conflito de interesses. Tanto o Código Civil quanto a Lei nº 4.591/1964 regulam a convocação, os quóruns e as competências da assembleia e, no tocante ao voto, o art. 1.335, III,
do Código Civil limita-se a impedir a participação do condômino inadimplente.

Nenhuma dessas legislações estabelece, entretanto, critérios para lidar com situações em que o condômino delibera sobre matéria na qual possui interesse pessoal e direto.

Na ausência de disciplina específica, a jurisprudência tem utilizado parâmetros do direito societário para resolver conflitos surgidos no ambiente condominial. Um exemplo ilustrativo surgiu em disputa judicial envolvendo assembleia convocada para deliberar sobre a destituição do síndico de um condomínio, o qual não prestava contas da exploração comercial de estacionamento e painéis de publicidade localizados em área comum.

No processo nº 0810373-51.2024.8.19.0001, em trâmite na 27ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro, discutiu-se a validade da deliberação em que uma empresa condômina, titular da maioria das frações ideais, votou contra a destituição. O detalhe relevante foi que o síndico cuja remoção se discutia era o
sócio controlador da própria empresa que votou contra a medida. Ou seja, o voto que preservava o síndico no cargo partiu justamente de quem possuía vínculo societário direto com ele.

Vale ressaltar que a discussão começou ainda dentro da própria assembleia. Consta da respectiva ata que os advogados que representavam os condôminos minoritários suscitaram expressamente a existência de conflito de interesses e defenderam que o voto da condômina controladora sequer deveria
ser computado. Invocaram, por analogia, a regra do §1º do art. 115 da Lei das S.A., que veda o acionista de votar em deliberações nas quais possua interesse particular conflitante com o da coletividade.

A ideia era impedir que o voto viciado influenciasse o resultado da assembleia e fazer com que a destituição do síndico fosse aprovada no próprio conclave, sem necessidade de os condôminos minoritários ingressarem com ação judicial para impugnar o ato. A assembleia, contudo, presidida e
secretariada por causídicos da condômina majoritária, decidiu computar o voto conflitado, o que acabou forçando os demais condôminos a buscar posteriormente a solução do impasse no Judiciário.

A questão central tornou-se, então, saber se esse voto poderia ser considerado válido ou se estaria contaminado por conflito de interesses. Na demanda proposta pela minoria dos condôminos, argumentou-se que o exercício do voto deveria observar lógica semelhante à do direito societário (art. 115 da Lei das S.A.), que obriga o sócio a exercer o direito de voto no interesse da companhia, sendo abusiva a votação para obter vantagem particular ou em prejuízo da coletividade.

A tese sustentada era a de que, embora o condomínio não seja uma sociedade empresária, a dinâmica institucional das assembleias é semelhante, já que se trata de um processo de formação de vontade coletiva, no qual decisões devem refletir o interesse comum e não apenas interesses individuais.

A discussão pode ser enriquecida com a distinção, própria do direito societário, entre conflito de interesses formal e material, construída a partir do §1º do art. 115 da Lei das S.A. Pela ótica material, o conflito depende de verificação concreta de prejuízo ou de benefício particular, sendo aferido ex post.

Já a abordagem formal adota lógica preventiva, bastando a existência objetiva de interesses

potencialmente contrapostos para impedir o voto ex ante, independentemente da prova de dano.

Embora ainda haja alguma oscilação, o panorama jurisprudencial recente aponta para a valorização da vertente formal, como evidenciado no REsp 1.692.803/SP, em que o STJ vedou o voto de acionista administrador na aprovação de suas próprias contas, e no PAS RJ2014/10060, no qual a CVM
estendeu o impedimento de voto inclusive a sociedades integralmente controladas pelo administrador.

No caso condominial aqui analisado, a sentença claramente acolheu perspectiva formal, ao reconhecer a manifesta colidência entre o interesse da empresa condômina e o interesse da coletividade, já que o voto buscava preservar a posição administrativa de seu próprio controlador, independentemente de real demonstração de lesão aos interesses condominais.

O voto foi declarado nulo e desconsiderado para fins de apuração do resultado da assembleia, conduzindo ao cancelamento da deliberação que mantinha o síndico no cargo. Em outras palavras, a invalidação da votação não decorreu da demonstração de prejuízo efetivo, mas da constatação, em abstrato, de situação de autobenefício incompatível com a imparcialidade da deliberação.

Ao fundamentar essa conclusão, o juízo invocou precedente do STJ que admite o afastamento do condômino da deliberação quando há conflito de interesses. No AgInt no REsp 1.674.365/SP, a Terceira Turma reconheceu a legitimidade da exclusão do condômino da assembleia que discutia a rescisão de
contrato com empresa pertencente ao seu próprio grupo econômico, justamente porque seu interesse particular comprometia a imparcialidade da deliberação, tendo, inclusive, recorrido à aplicação analógica do art. 115 da Lei das S.A. como parâmetro para controle do exercício do direito de voto no âmbito condominial.

A mesma lógica tem sido reproduzida na jurisprudência estadual. Em julgamento recente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por exemplo, foi declarada a nulidade de votos proferidos por incorporadora em assembleia de associação responsável pela administração de bairro planejado, por ter utilizado
sua posição dominante para rejeitar deliberações que afetariam diretamente sua esfera patrimonial. O aresto reconheceu a existência de conflito de interesses, admitindo a aplicação analógica da Lei das S.A. para invalidar a deliberação, inclusive com citação ao aludido aresto do STJ (Apelação Cível nº 0822073-
32.2022.8.19.0203, 13ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Maria da Glória
Oliveira Bandeira de Mello, j. em 05/06/2025).

É certo que a aproximação entre condomínio e sociedade empresária tem limites estruturais relevantes. O condomínio edilício não é pessoa jurídica, não possui patrimônio social e os condôminos não são sócios em sentido técnico. O próprio conceito de “interesse condominial” é de delimitação mais difícil do que o
de “interesse social” nas sociedades. Reconhecer essas diferenças, porém, não afasta a conclusão de que a ausência de disciplina específica sobre voto em conflito de interesses no âmbito do condomínio edilício continua sendo uma lacuna real.

A experiência do direito comparado pode ser inspiradora. O Supremo Tribunal de Justiça português, no Processo nº 248/23.0T8TVR.E1.S1 (Rel. Henrique Antunes, j. 27.05.2025), assentou que o condômino com interesse conflitante está impedido de votar nas deliberações que versem sobre aquele
interesse, sendo anulável a deliberação em que o voto viciado tenha sido
determinante para a formação da maioria. O fundamento normativo foi o art. 176º do Código Civil português, que disciplina o impedimento de voto nas associações, aplicável à propriedade horizontal por remissão expressa do art. 157º do mesmo diploma.

Ao contrário do que ocorre no Brasil, não foi necessário recorrer ao direito societário por analogia, já que o ordenamento português dispõe de regra própria no campo do direito imobiliário, que resolve diretamente o problema. Esse contraste ilustra, com precisão, a lacuna que o direito brasileiro
precisa suprir.

Seja como for, o fato é que essas decisões dos tribunais nacionais chamam atenção por duas razões. A primeira é a aproximação explícita entre direito condominial e direito societário. Embora pertencentes a campos distintos do direito privado, ambos lidam com um problema institucional semelhante, qual
seja, a necessidade de organizar decisões coletivas entre titulares de interesses individuais potencialmente divergentes.

No direito societário, esse problema foi enfrentado ao longo de décadas por meio de regras destinadas a evitar o abuso de poder de controle, o voto interessado e a captura das decisões sociais por interesses particulares.

O condomínio edilício, por sua vez, costuma ser tratado como uma estrutura institucional simples. Na prática, porém, muitos empreendimentos apresentam níveis de complexidade comparáveis aos de organizações empresariais, contexto em que o risco de captura das decisões assembleares por
um condômino dominante torna-se real.

O problema aparece quando o critério majoritário deixa de refletir interesses relativamente alinhados e passa a ser utilizado para proteger negócios particulares diretamente afetados pela deliberação. Nessas situações, o voto deixa de funcionar como instrumento de decisão coletiva e passa a operar como
mecanismo de autoproteção.

Fenômeno semelhante é amplamente analisado no direito societário sob a ótica dos problemas de agência e do abuso de poder de controle. Embora o condomínio não seja uma sociedade, as decisões aqui mencionadas mostram que alguns princípios são comuns às duas esferas, entre os quais o de que o
direito de voto não é prerrogativa absoluta.

Seu exercício deve observar os limites da boa-fé, de modo que votos destinados a produzir vantagem particular em detrimento da coletividade são passíveis de sofrer controle de juridicidade.

Em condomínios que apresentam forte nota de empresarialidade, torna-se especialmente importante que o voto em conflito de interesses seja minimamente disciplinado na convenção. A ausência de regras claras tende a deslocar a solução desses impasses para o Poder Judiciário, muitas vezes apenas depois
de consumados os efeitos da deliberação assemblear.

Talvez seja o momento de o próprio direito condominial avançar nessa direção. A tramitação da reforma do Código Civil no Congresso Nacional (PL nº 4/2025) oferece oportunidade adequada para refletir sobre o tema. A inserção de dispositivos que estabeleçam parâmetros mínimos para o voto em conflito de
interesses nas assembleias condominiais, à semelhança do que já ocorre no direito societário, poderia contribuir para maior segurança jurídica e para a prevenção de litígios nesse campo.

*Alex Vasconcellos Prisco é advogado especialista em direito condominial e empresarial. Mestre em
Direito Econômico e Desenvolvimento pela Universidade Candido Mendes e pós-graduado (lato sensu) em Direito Empresarial pelo Instituto Brasileiro do Mercado de Capitais (Ibmec)