Quem não cumpre sua parte pode exigir o quê? TJ-SP limita direitos de comprador inadimplente

Uma decisão recente da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) aplicou o princípio da “exceptio non adimpleti contractus“, conhecido como exceção do contrato não cumprido, em contratos de compra e venda de imóveis. O colegiado negou pedido de compradores que buscavam indenização por atraso na entrega de uma unidade e reconheceu que a incorporadora poderia suspender determinadas obrigações diante do descumprimento, pelos compradores, de obrigações previstas no acordo firmado entre as partes.

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O caso envolveu compradores que alegaram atraso na entrega do imóvel e solicitaram, entre outros pedidos, indenização por danos morais, reembolso de valores e suspensão da cobrança de taxas condominiais. No entanto, segundo o entendimento do tribunal, os compradores também não haviam cumprido, dentro do prazo estabelecido, a obrigação de quitar o saldo devedor do imóvel.

O relator do caso, desembargador Vito José Guglielmi, destacou que o contrato previa prazo de tolerância de 180 dias para a entrega e estabelecia que, após o registro da matrícula, os compradores teriam 90 dias para liquidar o saldo devedor. O pagamento, contudo, ocorreu depois desse prazo.

A decisão teve como fundamento o artigo 476 do Código Civil, segundo o qual, nos contratos bilaterais, uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra antes de cumprir a sua própria obrigação. Na prática, o entendimento impede que uma das partes exija integralmente as prestações contratuais enquanto permanece inadimplente com aquilo que lhe cabia cumprir.

Para o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, especialista em Direito Imobiliário, a decisão é relevante justamente por reforçar que os contratos devem ser analisados como um conjunto de obrigações recíprocas.

“Em um contrato bilateral, o direito de exigir o cumprimento da obrigação da outra parte está diretamente relacionado ao cumprimento da própria obrigação. Na prática, isso significa que empresas e consumidores precisam olhar para o contrato como um conjunto de obrigações recíprocas, e não apenas para aquilo que entendem ter direito de exigir. O caso também evidencia a importância de cláusulas claras sobre prazos, condições de pagamento, entrega e responsabilidades, especialmente em contratos de maior complexidade.”

Segundo o advogado, a prevenção de conflitos também passa pela qualidade da elaboração dos contratos. Em negócios imobiliários, que normalmente envolvem valores elevados, prazos extensos e diversas etapas de cumprimento, deixar claras as responsabilidades de cada parte pode reduzir significativamente o risco de disputas futuras.

“Mais do que discutir quem tem razão após o conflito surgir, uma boa estrutura contratual é justamente aquela que reduz a margem para interpretações divergentes e antecipa as consequências do eventual descumprimento. Para empresas e consumidores, a principal lição é que a segurança jurídica começa antes do conflito. Um contrato claro, coerente e efetivamente cumprido pelas partes reduz riscos, evita interpretações divergentes e oferece parâmetros mais seguros para a tomada de decisões”, pontua Stéfano.

O julgamento ainda considerou válida a previsão contratual de prazo de tolerância para a entrega do imóvel, desde que expressamente estabelecida, e manteve a responsabilidade dos compradores por determinadas despesas previstas no acordo.