Sonho da casa própria: saiba como evitar e identificar golpes na compra de imóveis

O avanço dos casos de estelionato no Brasil, crime previsto no artigo 171 do Código Penal, caracterizado pelo ato de enganar alguém com o objetivo de obter vantagem indevida, revela uma nova onda de fraudes no mercado imobiliário, colocando em risco compradores e transformando o sonho da casa própria em pesadelo. 

Nesse cenário, multiplicam-se golpes praticados por falsos corretores e supostos proprietários, além da oferta de imóveis inexistentes ou loteamentos irregulares, vendas duplicadas e negociações que ocultam dívidas e restrições capazes de impedir a transferência da propriedade. Em muitos casos, as vítimas só descobrem que foram enganadas ao tentar lavrar a escritura ou registrar o imóvel. 

Segundo o Anuário Brasileiro de Segurança Pública 2025, o país registra cerca de 2,2 milhões de ocorrências de estelionato por ano — o equivalente a quatro golpes por minuto. 

Sinais de alerta

Especialistas ouvidos pelo DeJur alertam que a recusa em apresentar a matrícula atualizada, a pressão para fechar o negócio rapidamente, preços muito abaixo dos praticados no mercado e a dificuldade do vendedor em comprovar a titularidade do bem estão entre os principais sinais de alerta para evitar prejuízos.

Saiba como se proteger de golpes

O advogado Rodrigo Elian Sanchez recomenda que o comprador deve verificar as informações do imóvel em base oficial antes de qualquer pagamento ou assinatura:

Por meio do RI Digital, plataforma dos Cartórios de Registro de Imóveis, é possível fazer isso. O sistema permite identificar quem é o verdadeiro proprietário, a situação jurídica do bem e possíveis impedimentos legais à venda. “Caso o comprador não tenha o número da matrícula, é possível localizar imóveis vinculados ao CPF ou CNPJ do suposto vendedor”, explica Sanchez.

Matrícula do imóvel

Conforme o roteiro sugerido pelo advogado, deve ser solicitada a certidão digital da matrícula atualizada em seguida. O documento reúne todo o histórico da propriedade, identifica o proprietário atual e informa a existência de penhoras, indisponibilidades ou outras restrições. 

Também é importante verificar a existência de débitos atrasados, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em atraso. Nos casos de unidades em condomínio, recomenda-se solicitar à administradora ou ao condomínio uma certidão que comprove a inexistência de débitos condominiais. 

E atenção: se o imóvel for comercializado enquanto o vendedor está devendo impostos, tiver débitos trabalhistas ou execuções cíveis em seu nome, pode ser declarada fraude contra os credores e o comprador é que vai ficar no prejuízo, alerta o advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Vicentini Advogados.

Sobre esse ponto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 375, que protege o comprador de um imóvel contra a acusação de “fraude à execução”. Ela determina que o negócio só é anulado se houver registro prévio de penhora ou se o comprador sabia da existência de processos judiciais contra o vendedor. 

Outro entendimento consolidado da corte no julgamento do REsp 1.141.990/PR também funciona como um escudo contra tentativas de estelionato e reforça o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Segundo o acórdão, o registro imobiliário deve concentrar as informações essenciais sobre a situação jurídica do bem, oferecendo maior segurança para quem consulta a matrícula antes de concluir a compra.

Impunidade

Na opinião de Vicentini, as baixas penas por estelionato no Brasil favorecem a tentativa dos mais diversos golpes, entre estes os relacionados ao ambiente imobiliário. A pena base prevista pelo Código Penal para o crime é de reclusão, de um a cinco anos, além de multa. Mas a punição pode aumentar ou diminuir consideravelmente dependendo de fatores como o meio utilizado e o perfil da vítima. 

Mas a esperteza não está só do lado dos golpistas. “Mesmo os contratos imobiliários firmados com grandes incorporadoras contêm irregularidades”, alerta Vicentini. Ele cita, por exemplo, a cobrança de correção monetária mensal pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) em contrato de compra de imóvel na planta com prazo inferior a 36 meses. A prática tem sido considerada ilegal e abusiva pela Justiça por violar o princípio do equilíbrio contratual, justificando a revisão das parcelas e a devolução dos valores pagos a mais. Responsabilizar o comprador pelas despesas condominiais enquanto o imóvel não foi entregue é outra prática que prejudica os consumidores, complementa Vicentini.