STJ decide que banco não é responsável pelo atraso na entrega do imóvel

Bancos que são agentes financeiros de empreendimentos imobiliários não são responsáveis pelo atraso na conclusão e entrega da obra. A decisão é da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça e foi tomada no julgamento de embargos de divergência, para pacificar a jurisprudência das turmas de Direito Privado.

O caso se refere às hipóteses em que a instituição financeira fornece o dinheiro para a construção do imóvel, tendo o próprio bem como garantia, por meio da alienação fiduciária.

O banco, enquanto credor fiduciário, empresta dinheiro para a incorporadora imobiliária, devedora fiduciante, paulatinamente, fiscalizando a evolução da obra.

A 3ª Turma do STJ vinha entendendo que a atuação financeira insere o banco na cadeia de consumo, o que permite sua responsabilização no caso de atraso na entrega ao consumidor final.

A 4ª Turma, por sua vez, afasta a legitimidade do banco para responder a esses processos, com base no artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964).

Papel do banco

Prevaleceu a posição da 4ª Turma do STJ, em julgamento sob relatoria da ministra Isabel Gallotti e resolvido por unanimidade de votos.

Para ela, é equivocado concluir que o banco assume a responsabilidade pela obra em razão de fiscalizar o empreendimento e vincular a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do projeto. A ele apenas interessa que o empréstimo seja usado como no contrato de financiamento, e por isso acompanha o avanço da construção.

Se descobrir fraude, desvios ou incapacidade da construtora, a instituição financeira pode rescindir o contrato de financiamento. Ela tem o direito, e não o dever de fiscalizar.

É por isso que o artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei 4.591/1964 veda a assunção de responsabilidade pela instituição financeira.

“Não pode esta 2ª Seção, enquanto órgão fracionário, recusar a incidência da norma no caso dos autos. Isso importaria em negar-lhe vigência sem declarar a sua inconstitucionalidade pela maioria absoluta da Corte Especial”, disse a relatora.

Responsabilidade limitada

O voto da ministra Isabel Gallotti destaca que a jurisprudência do STJ já limita a responsabilização das instituições quando atuam como meras agentes financeiras.

Ela se resume às obrigações assumidas para com a incorporadora: a liberação do empréstimo no período acordado, mediante a cobrança dos encargos também estipulados em contrato.

Se o banco for somente credor fiduciário, não tem como responder pelo atraso na obra, a perfeição do trabalho, a exatidão dos cálculos e a atuação de profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.

“Impor aos agentes financeiros esse ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual, implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários”, disse a ministra.

Decisão correta

A distinção reafirmada pela Segunda Seção, segundo o advogado Arthur Mendes Lobo, sócio do escritório Wambier, Yamasaki, Bevervanço & Lobo Advogados, foi que quem financia a obra não é, necessariamente, o responsável por construí-la. Para ele, a decisão fortalece a segurança jurídica no mercado imobiliário.

“Há uma razão prática para essa distinção: não se pode exigir de alguém o controle sobre aquilo que não está ao seu alcance. O banco não define o ritmo da construção, não administra trabalhadores, não contrata fornecedores nem controla os inúmeros imprevistos capazes de comprometer um cronograma”, diz o Lobo. “Fiscalizar a correta aplicação dos recursos emprestados é uma coisa. Assumir a responsabilidade pela conclusão da obra é outra”, diz Lobo.

O advogado chama atenção também para os custos envolvidos numa eventual confusão de papéis entre bancos e construtoras: “Transferir aos bancos riscos que [eles] não podem administrar tende a encarecer o crédito, restringir os financiamentos e dificultar o acesso à casa própria”, diz.

Para Lobo, a proteção do consumidor depende de cada agente econômico fazer o que ele efetivamente se comprometeu a entregar e tem condições de realizar, e que “essa é a essência de uma decisão juridicamente correta, economicamente racional e socialmente relevante”.

Mero agente financeiro

Na mesma linha, o advogado Stéfano Ribeiro Ferri, sócio-fundador do Stéfano Ferri Advogados e especialista em Direito Imobiliário, diz que é preciso identificar efetivamente a participação do banco no empreendimento. A simples concessão de crédito ou fiscalização da evolução da construção não é atribui à instituição financeira a responsabilidade pela conclusão e entrega do imóvel.

“Quando atua como mero agente financeiro, o banco fornece os recursos para a construção ou financia a aquisição do imóvel, mas não assume as obrigações próprias da construtora. Nessa situação, a responsabilidade pela conclusão da obra e pela entrega da unidade no prazo permanece com as empresas responsáveis pelo empreendimento”, explica.

Segundo Ferri, o entendimento do STJ não afasta outras possibilidades de responsabilização das instituições financeiras, a depender da atuação concreta do banco, das obrigações assumidas e da natureza do empreendimento — é o caso da instituição que participa diretamente da estruturação do projeto imobiliário ou exerce atribuições que ultrapassam a concessão de crédito, por exemplo.

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EAREsp 2.422.743

Com informações do ConJur