Crédito imobiliário cresce 23%, mas comprador deve ficar atento aos custos antes do financiamento

Especialista em Direito Imobiliário alerta, contudo, para reajustes abusivos do INCC em imóveis na planta

O crédito imobiliário movimentou R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, uma alta de 23% em comparação ao mesmo período do ano anterior, apontam dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP). O desempenho levou a entidade a elevar a projeção de crescimento das concessões para este ano de 16% para 25%, com estimativa de atingir R$ 411 bilhões.

Os preços dos imóveis acompanham a tendência de alta. O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), calculado pela ABECIP e FGV IBRE, acumulou valorização de 15,78% nos 12 meses encerrados em julho, com avanço de 0,61% no mês.

Apesar do cenário de expansão, a análise financeira na compra exige cuidados antes da liberação do crédito bancário. “O comprador normalmente concentra a atenção na taxa do financiamento, mas muitas vezes o problema começa antes, ainda durante a fase de obras, na forma como as parcelas e o saldo devedor são corrigidos”, afirma Luiz Busta, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Busta & Amaral Advogados.

Para imóveis na planta, os pontos críticos envolvem a periodicidade do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), prazos contratuais, parcelas de chaves e o saldo final a ser financiado. Busta alerta para contratos que alongam artificialmente o período de correção monetária. “Essas diferenças podem representar dezenas ou até centenas de milhares de reais para o comprador”, diz.

Jurisprudência do TJSP limita abusos no INCC
A preocupação é refletida em decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em ações de revisão contratual. A jurisprudência paulista consolida que a cobrança de correção mensal pelo INCC exige prazo de parcelamento direto com a construtora igual ou superior a 36 meses, conforme o artigo 46 da Lei nº 10.931/2004. O tribunal extingue manobras de incorporadoras que estipulam parcelas finais simbólicas de longo prazo apenas para simular o período de 36 meses. Nestes casos de burla à lei, o TJSP determina o recálculo anual da correção e a devolução em dobro dos valores pagos a maior de forma indevida.

O reajuste também é limitado em casos de atraso na entrega das obras. Segundo a Súmula 163 do TJSP, o INCC incide sobre o saldo devedor apenas até a data limite pactuada para a conclusão do empreendimento, incluindo a tolerância de 180 dias. Constatada a mora exclusiva da construtora, o índice setorial deve ser substituído por indicadores de inflação geral, como IPCA ou IGP-M, evitando o encarecimento do saldo causado pelo atraso da própria empresa.