Imóvel na planta: até onde vai a liberdade contratual?

Por Daniel Vicentini* — Comprar um imóvel na planta costuma envolver uma dinâmica conhecida: o consumidor paga parte do preço durante a construção e, na entrega das chaves, quita ou financia o saldo restante. O que nem sempre está claro é que a forma de atualização desse saldo pode representar uma diferença significativa no valor final do negócio.

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A questão é: até onde vai a liberdade das partes para definir as regras de um contrato quando uma cláusula pode gerar desequilíbrio econômico para o comprador?

Nas compras de imóveis na planta, a relação é, em regra, também de consumo. Por isso, os contratos devem observar o Código de Defesa do Consumidor, especialmente os princípios da boa-fé, transparência e equilíbrio. Além disso, nenhuma cláusula pode afastar uma determinação legal.

É nesse contexto que ganha relevância a Lei nº 10.931/2004. O artigo 46 estabelece que, nos contratos de comercialização de imóveis com prazo inferior a 36 meses, a correção monetária do saldo devedor deve observar periodicidade anual. A legislação também buscou impedir que mecanismos contratuais fossem utilizados para contornar essa limitação.

A regra tem uma lógica econômica. Embora o incorporador esteja sujeito à variação dos custos da construção, o preço de um imóvel não corresponde apenas ao custo de materiais e mão de obra. Também entram na composição fatores como terreno, despesas administrativas, custos financeiros, tributos e margem da operação.

Por isso, em contratos de curta duração, a aplicação de correção mensal precisa ser analisada à luz dos limites estabelecidos pela legislação.

O impacto para o comprador pode ser expressivo. Imagine um imóvel de R$ 500 mil, com parte do pagamento realizada durante a obra e um saldo significativo para a entrega das chaves. Uma diferença aparentemente pequena na periodicidade da correção pode resultar em milhares de reais adicionais no saldo devedor.

O problema é ainda maior quando o consumidor chega à entrega das chaves justamente no momento em que precisa contratar financiamento para quitar o imóvel. Um saldo corrigido de forma inadequada pode elevar o valor a ser financiado e comprometer o planejamento financeiro da família.

É importante destacar que a simples existência de uma cláusula no contrato não significa que essa seja necessariamente válida. A autonomia privada não permite que as partes afastem normas obrigatórias ou estabeleçam condições incompatíveis com a legislação.

Isso também não significa que toda correção monetária mensal em contratos imobiliários seja ilegal. É necessário analisar individualmente o prazo do contrato, o índice utilizado, a forma de cálculo e as demais condições da operação.

Caso seja constatada uma cobrança indevida, o comprador pode buscar a revisão dos valores e, conforme as circunstâncias do caso, a restituição do que foi pago a maior. Em determinadas situações, a legislação consumerista admite inclusive a devolução em dobro, embora essa consequência não seja automática.

A discussão, portanto, vai além de uma simples divergência sobre índices de correção. Trata-se de estabelecer qual é o limite da liberdade contratual em uma relação na qual existe evidente assimetria técnica e econômica entre as partes.

Para quem pretende comprar um imóvel na planta, não basta olhar apenas para o preço anunciado. É fundamental verificar como o saldo será atualizado, qual índice será utilizado, qual é o prazo efetivo do contrato e quanto poderá ser devido na entrega das chaves.

No mercado imobiliário, uma cláusula aparentemente técnica pode produzir um impacto financeiro relevante. A liberdade contratual deve ser preservada, mas não pode servir para validar aquilo que a própria legislação busca limitar.

Contrato deve ser instrumento de segurança jurídica, não de transferência indevida de riscos ao consumidor.

*Daniel Vicentini é advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Vicentini Advogados