Caso Airbnb no STJ: não é sobre aluguel por temporada, mas sobre o direito de propriedade

Por Vitor Lisboa — Imagine um condomínio residencial em que, a cada poucos dias, pessoas diferentes entram e saem carregando malas. Os vizinhos nunca sabem quem ocupará o apartamento ao lado. O imóvel continua sendo exatamente o mesmo. A matrícula não mudou. A destinação prevista no projeto permanece residencial. Ainda assim, a dinâmica do edifício já não é a mesma.

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Surge, então, uma pergunta que parece simples, mas que está longe de admitir resposta imediata: o proprietário está apenas exercendo seu direito de locar o imóvel ou passou a explorar uma atividade de hospedagem incompatível com a destinação residencial do condomínio?

É justamente essa questão que deverá ser enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema Repetitivo 1.443. Ao afetar os Recursos Especiais nº 2.272.536 e nº 2.272.537, a Segunda Seção determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos que discutem se a cláusula de destinação exclusivamente residencial prevista na convenção condominial é suficiente para impedir locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais, ou se seria necessária uma proibição expressa.

À primeira vista, o debate parece girar em torno do Airbnb. Na realidade, a plataforma é apenas o cenário onde uma discussão jurídica muito mais profunda se manifesta.

Na verdade, quatro perguntas diferentes vêm sendo tratadas como se fossem apenas uma.
A primeira delas é se a locação por temporada é permitida no Brasil. A resposta é claramente positiva. A Lei nº 8.245/1991 disciplina expressamente essa modalidade contratual. Portanto, a controvérsia não está na existência da locação por temporada, mas na forma como ela vem sendo utilizada.

A segunda pergunta é se todo imóvel anunciado em plataformas digitais realiza, necessariamente, locação por temporada. Também não. A plataforma não define a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes. Ela apenas aproxima contratantes. O mesmo ambiente digital pode ser utilizado para negócios jurídicos distintos.

A terceira questão consiste em saber se toda exploração econômica de um imóvel residencial caracteriza atividade comercial ou empresarial. Novamente, a resposta parece negativa. Todo contrato de locação onerosa gera remuneração ao proprietário. Nem por isso se afirma que um apartamento alugado há vinte anos deixou de possuir destinação residencial. O simples recebimento de renda nunca foi suficiente para descaracterizar o exercício do direito de propriedade.

É justamente na quarta pergunta que reside a verdadeira complexidade do tema. Em que momento a exploração econômica de um imóvel deixa de representar o exercício regular do direito de propriedade para se transformar em uma atividade de hospedagem incompatível com a finalidade residencial do condomínio?

Essa parece ser a questão que efetivamente será respondida pelo STJ.

A duração da permanência do ocupante, isoladamente, dificilmente resolve o problema. Uma pessoa pode permanecer poucos dias em uma residência e vários meses em um hotel. Da mesma forma, a obtenção de lucro tampouco serve como critério diferenciador, pois toda locação onerosa produz receita ao proprietário.

Talvez o elemento distintivo esteja na própria organização da atividade.

O Direito Empresarial ensina que a empresa não se caracteriza simplesmente pelo lucro, mas pelo exercício profissional de uma atividade econômica organizada. Transportando essa lógica para o caso, existe uma diferença relevante entre o proprietário que eventualmente celebra contratos de locação por temporada e aquele que estrutura uma verdadeira operação de hospedagem, com sucessivas reservas, gestão permanente de hóspedes, padronização de serviços, limpeza frequente, check-in e check-out contínuos e intensa rotatividade de ocupantes.

Nessa hipótese, talvez não seja apenas a frequência da locação que muda. O que pode mudar é a própria natureza jurídica da atividade desenvolvida dentro da unidade.

Essa distinção é importante porque desloca o debate do tempo de ocupação para a forma de utilização econômica do imóvel.

Da mesma maneira que um automóvel continua sendo um automóvel tanto quando utilizado para fins particulares quanto quando integra uma atividade profissional de transporte, um apartamento pode manter sua natureza física residencial enquanto a atividade nele desenvolvida assume características típicas de hospedagem.

Sob essa perspectiva, o conflito deixa de ser um simples embate entre proprietário e condomínio.

De um lado estão o direito de propriedade, a liberdade contratual e a possibilidade de exploração econômica do patrimônio. De outro, encontram-se a autonomia privada coletiva manifestada na convenção condominial, a preservação da destinação do empreendimento e as legítimas expectativas dos demais condôminos quanto ao modo de utilização das unidades autônomas.

A própria Segunda Seção do STJ, em julgamento anterior, já havia decidido que a destinação exclusivamente residencial constante da convenção pode ser suficiente para afastar a exploração de hospedagem por curta duração, independentemente de vedação expressa, exigindo deliberação assemblear com quórum qualificado para eventual autorização dessa modalidade de utilização.

Entretanto, talvez a consequência mais relevante desse julgamento não esteja propriamente nos litígios condominiais. Ela poderá influenciar a forma como novos empreendimentos serão concebidos.

Durante anos, diversos projetos imobiliários foram comercializados destacando o potencial de exploração por plataformas digitais de locação de curta duração, embora muitas vezes possuíssem convenções condominiais voltadas exclusivamente ao uso residencial. Em outros casos, compradores adquiriram unidades justamente acreditando que viveriam em empreendimentos com circulação restrita de moradores.

Se o STJ estabelecer critérios objetivos para diferenciar locação por temporada e atividade de hospedagem, incorporadores, loteadores, investidores e administradores terão de enfrentar essa discussão ainda na fase de estruturação do empreendimento. A definição da vocação econômica do condomínio deixará de ser um problema da administração condominial para se tornar uma decisão de planejamento jurídico e empresarial.

Talvez essa seja a maior contribuição que o futuro precedente possa oferecer.

Mais do que decidir sobre o Airbnb, o STJ poderá estabelecer parâmetros para compatibilizar o direito de propriedade, a inovação proporcionada pelas plataformas digitais e a convivência em condomínio.

E isso demonstra que os maiores conflitos do mercado imobiliário raramente nascem na operação. Em regra, eles são consequência de escolhas feitas muito antes da entrega das chaves.

*Vitor Lisboa é advogado especializado em estruturação jurídica de empreendimentos imobiliários, palestrante e sócio-fundador da Vitor Lisboa Advogados Associados