Os riscos invisíveis na compra de um imóvel usado

Por Daniel Lopes* — Na compra de um imóvel usado, alguns dos riscos mais relevantes são justamente aqueles que o comprador não consegue enxergar. Uma visita cuidadosa pode revelar infiltrações, problemas estruturais ou instalações antigas, mas não mostra uma penhora, uma disputa judicial, uma dívida condominial, uma irregularidade registral ou um problema na própria titularidade do bem.

A realidade física do imóvel é apenas uma das camadas da transação. A outra, menos visível e muitas vezes mais onerosa, está na situação jurídica do bem e do vendedor. Por isso, uma aquisição segura exige investigação documental antes da assinatura de qualquer compromisso definitivo.

É nesse contexto que a due diligence imobiliária assume papel central. Mais do que reunir certidões, a diligência permite conhecer os riscos envolvidos na operação e avaliar se existem pendências que precisam ser solucionadas antes da compra ou tratadas expressamente no contrato.

O ponto de partida é a matrícula atualizada do imóvel. É nela que está registrada boa parte de sua “vida jurídica”, como a titularidade, as transmissões anteriores e eventuais gravames ou restrições. A análise deve identificar hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias, usufrutos e outras situações capazes de afetar a livre disposição do bem, além da existência de ações judiciais que possam repercutir sobre a operação.

A titularidade também merece atenção. É necessário confirmar se quem se apresenta como vendedor é efetivamente o proprietário e possui legitimidade para realizar a alienação, considerando ainda questões relacionadas ao estado civil, ao regime de bens, à participação do cônjuge e a eventuais situações sucessórias.

Outro cuidado importante é confrontar a documentação com a realidade física do imóvel. Diferenças de área, confrontações equivocadas, ampliações ou benfeitorias não averbadas podem dificultar o financiamento bancário, gerar problemas perante a prefeitura e criar obstáculos em uma futura venda.

A investigação, entretanto, não deve se limitar ao imóvel. A situação do vendedor também integra a análise de segurança da transação. Certidões judiciais, fiscais, trabalhistas e de protestos, conforme as características do caso, ajudam a identificar processos e passivos que possam repercutir sobre o negócio.

Quando o vendedor é pessoa jurídica, devem ser examinados ainda seus atos societários, poderes de representação e sua situação fiscal, trabalhista e previdenciária.

Isso não significa que a existência de uma ação judicial ou dívida contra o vendedor inviabilize automaticamente a compra. Não. Cada situação precisa ser analisada no caso em concreto. Mas ignorar essas informações significa assumir riscos que poderiam ser conhecidos antes da conclusão do negócio.

Há também passivos diretamente relacionados ao imóvel que podem alcançar o novo proprietário. É o caso, especialmente, das dívidas de condomínio e IPTU. Por sua natureza, essas obrigações podem acompanhar o bem, razão pela qual a verificação da situação condominial e tributária deve anteceder a transferência.

O mesmo cuidado vale para reformas não regularizadas. Benfeitorias realizadas sem a correspondente regularização administrativa ou registral podem gerar multas, embargos e dificuldades para financiar ou vender o imóvel posteriormente. Quando houver divergência relevante entre a situação física e os registros, a solução mais segura pode ser condicionar a conclusão do negócio à regularização pelo vendedor.

O contrato de compra e venda, por sua vez, deixa de ser mera formalidade e passa a exercer uma função essencial de alocação de riscos.

Se a aquisição depender de financiamento bancário, por exemplo, o instrumento de compra e venda deve estabelecer o que ocorrerá caso o crédito não seja aprovado. Também é importante disciplinar as condições relacionadas ao sinal, a responsabilidade pelos débitos anteriores e as consequências da descoberta de irregularidades durante a análise documental.

O contrato pode ainda estabelecer um período destinado à due diligence, permitindo que o comprador examine a documentação antes de ficar definitivamente vinculado ao negócio e prevendo as consequências caso sejam encontradas irregularidades relevantes.

Essa preocupação é particularmente importante porque existe uma assimetria de informações entre vendedor e comprador. Um contrato bem elaborado deve reduzir essa assimetria, definir responsabilidades e oferecer respostas para situações que possam surgir antes da conclusão da operação.

Na prática, muitos problemas poderiam ser evitados com uma investigação prévia mais cuidadosa. Pressa, confiança excessiva e ausência de assessoria especializada estão entre os fatores que levam compradores a aceitar documentos antigos, deixar de analisar certidões, pagar sinais sem proteção contratual adequada ou dispensar uma vistoria técnica.

Alguns sinais merecem atenção especial. A resistência do vendedor em apresentar documentação completa e atualizada, a existência de processos ou protestos relevantes, divergências entre a matrícula e a realidade física e benfeitorias sem regularização são situações que recomendam cautela e uma avaliação mais aprofundada antes de prosseguir com a aquisição.

Isso não significa que toda pendência torne o negócio inviável. Algumas irregularidades podem ser solucionadas antes da transferência e determinados riscos podem ser adequadamente tratados no contrato. O essencial é que o comprador saiba exatamente o que está adquirindo e quais responsabilidades – e eventualmente riscos – está assumindo.

A compra de um imóvel usado normalmente envolve parcela relevante do patrimônio do adquirente e produz consequências financeiras de longo prazo. A due diligence, portanto, não deve ser vista como burocracia ou obstáculo ao negócio. Sua função é justamente permitir que a operação seja concluída com maior conhecimento dos riscos e segurança jurídica.

O custo da prevenção tende a ser significativamente menor do que o de discutir posteriormente a validade da aquisição, regularizar o imóvel ou buscar ressarcimento por passivos que poderiam ter sido identificados antes da assinatura.

Na compra de um imóvel usado, tão importante quanto avaliar aquilo que está diante dos olhos é investigar aquilo que os olhos não conseguem ver.

*Daniel Lopes é pós-graduado em Direito dos Contratos pela FGV-SP e sócio da área de contratos do Almeida Prado e Hoffmann Advogados