Opinião
Instrumento protege tanto a integridade do sistema de transferência de propriedade imobiliária quanto os consumidores, por meio da atuação do notário público, equidistante das partes e qualificado para a formalização precisa das cláusulas contratuais
Por Walter Vieira Ceneviva* — Segurança jurídica é boa e todos gostamos dela. Onde a regra legal é conhecida e uniformemente aplicada, vicejam a economia e a paz social. O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) precisam articular-se para alcançar este objetivo do qual estão a se distanciar, por ação do CNJ.
Os mais poderosos lobbies têm atuado contra e a favor da exigência de escritura para celebrar contratos de alienação fiduciária de bens imóveis. A alienação fiduciária é contrato dominante para lastrear o financiamento de bens imóveis, ou que tenham a estes bens como garantia, portanto, um tipo contratual cuja utilização tem garantido acesso ao crédito e à residência para milhões de pessoas.
Para alguns (como incorporadoras e bancos), os custos de lavrar uma escritura pública num cartório são excessivos e devem ser abandonados: um contrato particular seria o suficiente para dar lastro a uma operação de alienação fiduciária de imóvel.
Para outros, como este autor (e para os notários), existe lei: cumpra-se! O Congresso Nacional ordena a utilização de escritura pública no caso e não cabe ao intérprete, seja ele o CNJ ou um órgão jurisdicional, escolher descumprir o comando legal, para economizar o dinheiro da parte.
O Código Civil (artigo 108) exige forma especial para negócios sobre imóveis; a Lei n. 9.514/1997 (artigo 38) também exige a escritura pública, desde 2004. Trata-se de proteger a integridade do sistema de transferência de propriedade imobiliária, tanto quanto de proteger aos consumidores (CF, art. 5º, XXXII), por meio da atuação do notário público, equidistante das partes e qualificado para a formalização precisa das cláusulas contratuais.
O Corregedor Nacional de Justiça, do CNJ, autoridade administrativa do sistema judicial e extrajudicial, afirmara (Prov. n. 172/2024) a exigibilidade de escritura pública, excetuando da exigência as entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (exceção antiga e consolidada no Brasil). Mas, meses depois, em 27/11/2024, suspendeu sua própria norma (Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000), de modo que pareceria lícito a alguns a celebração de contratos de alienação fiduciária de imóveis quaisquer, fora do SFI, mediante reles instrumento particular, sem a supervisão de um notário.
O tema foi levado ao STF e duas decisões monocráticas foram proferidas pelo ministro Gilmar Mendes (MS n. 39.030 e 39.805), para assegurar a possibilidade de celebrar alienação fiduciária por incorporadoras e financiadoras, sem escritura pública (com meros instrumentos particulares). Não se trata de decisão do STF, mas sim e só de decisões monocráticas (o STF é um colegiado e não um arquipélago, como lecionam Felipe Recondo e Luiz Weber, em Os Onze: O STF, seus bastidores e suas crises, Companhia das Letras).
Já no mandado de segurança interposto pelo Podemos (MS n. 40.223), carregado de legitimidade política, já que o autor é partido político, o que se pleiteou foi o restabelecimento da exigência de escritura pública (cf. Prov. CGJ/CNJ n. 172/2024). A decisão do relator, ministro Gilmar Mendes, denegou esta possibilidade, mas há agravo contra esta decisão e seu julgamento está pendente de conclusão, com votação empatada (Gilmar Mendes e Dias Tofolli contra a escritura pública; André Mendonça e Luiz Fux, contra meros contratos particulares).
Agora, em julho de 2026, o CNJ julgou, mais uma vez, pela dispensa da escritura pública, apesar de o tema estar sujeito à elevada apreciação da Corte Constitucional do Brasil. Não bastasse o desalinhamento da autoridade administrativa (o CNJ) com a autoridade judicial (o STF), a decisão do CNJ parece querer pautar a Suprema Corte, competência que, absolutamente, não lhe cabe.
Estas idas e vindas – que explicam a percepção muitas vezes negativa da sociedade sobre a Justiça – corroem a segurança jurídica, desestimulam investimentos, atrapalham e reduzem a celebração de novos contratos de alienação fiduciária, ou seja, inviabilizam a atividade econômica, quando deveria ser exatamente o oposto.
A lei precisa ser respeitada: o Congresso Nacional ordena, pela letra dos artigos 108 do Código Civil e 38 da Lei 9.514/1997, que a escritura pública seja adotada para contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados fora do SFI.
Trata-se de assegurar que o consumidor que compra em parcelas a casa própria, possa ser assistido por profissional delegado e supervisionado pelo Poder Judiciário, com transparência e segurança. Seria a vitória do ‘golias incorporador’ se o ‘davi consumidor’ tivesse que contratar advogado próprio para negociar um contrato de adesão: é o oposto do que impõe a Constituição, já que a Lei e o Estado devem proteger ao consumidor.
É provável que algum jurisdicionado recorra, mais uma vez, ao STF, para combater à re-decisão do CNJ. Melhor seria que as instituições operassem com respeito institucional, todavia, até que cheguemos a tal estágio, a judicialização será o mecanismo para proteger aos consumidores, quando celebrarem contratos de alienação fiduciária.
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O brilhante artigo do Professor Walter Vieira Ceneviva evidencia, com a clareza e o rigor jurídico que caracterizam sua trajetória, que a segurança jurídica somente se consolida quando a interpretação da lei permanece fiel ao texto aprovado pelo Poder Legislativo e às competências constitucionalmente atribuídas a cada instituição\.
A reflexão proposta transcende a discussão sobre a alienação fiduciária e a escritura pública\. Em realidade, trata da preservação do próprio Estado de Direito\. Quando atos administrativos passam a flexibilizar requisitos estabelecidos em lei, ainda que inspirados por objetivos econômicos ou de desburocratização, instala\-se um ambiente de incerteza que afeta não apenas os operadores do Direito, mas toda a sociedade\.
A escritura pública jamais representou um simples custo da operação\. Ela constitui um instrumento de prevenção de litígios, de proteção da autonomia da vontade e, sobretudo, de equilíbrio nas relações jurídicas, especialmente naquelas em que existe manifesta desigualdade entre as partes\. O notário, como agente imparcial delegado pelo Estado, desempenha função preventiva cuja relevância se revela justamente quando evita que conflitos futuros cheguem ao Poder Judiciário\.
Também merece destaque a ponderação do autor acerca da necessária harmonia institucional entre o CNJ e o Supremo Tribunal Federal\. Em um sistema jurídico que busca estabilidade e previsibilidade, decisões administrativas e judiciais sobre tema de tamanha repercussão econômica e social devem caminhar com coerência, preservando a confiança dos cidadãos e do mercado\.
Walter Vieira Ceneviva, mais uma vez, oferece uma contribuição que vai além da solução de um caso específico\. Recorda\-nos que segurança jurídica não é obstáculo ao desenvolvimento econômico; ao contrário, constitui seu principal alicerce\. Onde a lei é respeitada e aplicada com estabilidade, florescem a confiança, o investimento e a paz social\.
Parabéns ao Professor Walter Vieira Ceneviva pela lucidez, profundidade e coragem intelectual ao defender princípios que sustentam não apenas a atividade notarial e registral, mas a própria credibilidade das instituições jurídicas brasileiras\.
Tenho absoluta certeza que lá no céu o honrado Dr Walter Ceneviva ( o pai ) está orgulhoso do grande homem jurista e profundo defensor do direito que vc se tornou !