Escritura pública é segurança jurídica

Por Walter Vieira Ceneviva* — Segurança jurídica é boa e todos gostamos dela. Onde a regra legal é conhecida e uniformemente aplicada, vicejam a economia e a paz social. O Supremo Tribunal Federal (STF) e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) precisam articular-se para alcançar este objetivo do qual estão a se distanciar, por ação do CNJ.

Os mais poderosos lobbies têm atuado contra e a favor da exigência de escritura para celebrar contratos de alienação fiduciária de bens imóveis. A alienação fiduciária é contrato dominante para lastrear o financiamento de bens imóveis, ou que tenham a estes bens como garantia, portanto, um tipo contratual cuja utilização tem garantido acesso ao crédito e à residência para milhões de pessoas.

Para alguns (como incorporadoras e bancos), os custos de lavrar uma escritura pública num cartório são excessivos e devem ser abandonados: um contrato particular seria o suficiente para dar lastro a uma operação de alienação fiduciária de imóvel.

Para outros, como este autor (e para os notários), existe lei: cumpra-se! O Congresso Nacional ordena a utilização de escritura pública no caso e não cabe ao intérprete, seja ele o CNJ ou um órgão jurisdicional, escolher descumprir o comando legal, para economizar o dinheiro da parte.

O Código Civil (artigo 108) exige forma especial para negócios sobre imóveis; a Lei n. 9.514/1997 (artigo 38) também exige a escritura pública, desde 2004. Trata-se de proteger a integridade do sistema de transferência de propriedade imobiliária, tanto quanto de proteger aos consumidores (CF, art. 5º, XXXII), por meio da atuação do notário público, equidistante das partes e qualificado para a formalização precisa das cláusulas contratuais.

O Corregedor Nacional de Justiça, do CNJ, autoridade administrativa do sistema judicial e extrajudicial, afirmara (Prov. n. 172/2024) a exigibilidade de escritura pública, excetuando da exigência as entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (exceção antiga e consolidada no Brasil). Mas, meses depois, em 27/11/2024, suspendeu sua própria norma (Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000), de modo que pareceria lícito a alguns a celebração de contratos de alienação fiduciária de imóveis quaisquer, fora do SFI, mediante reles instrumento particular, sem a supervisão de um notário.

O tema foi levado ao STF e duas decisões monocráticas foram proferidas pelo ministro Gilmar Mendes (MS n. 39.030 e 39.805), para assegurar a possibilidade de celebrar alienação fiduciária por incorporadoras e financiadoras, sem escritura pública (com meros instrumentos particulares). Não se trata de decisão do STF, mas sim e só de decisões monocráticas (o STF é um colegiado e não um arquipélago, como lecionam Felipe Recondo e Luiz Weber, em Os Onze: O STF, seus bastidores e suas crises, Companhia das Letras).

Já no mandado de segurança interposto pelo Podemos (MS n. 40.223), carregado de legitimidade política, já que o autor é partido político, o que se pleiteou foi o restabelecimento da exigência de escritura pública (cf. Prov. CGJ/CNJ n. 172/2024). A decisão do relator, ministro Gilmar Mendes, denegou esta possibilidade, mas há agravo contra esta decisão e seu julgamento está pendente de conclusão, com votação empatada (Gilmar Mendes e Dias Tofolli contra a escritura pública; André Mendonça e Luiz Fux, contra meros contratos particulares).

Agora, em julho de 2026, o CNJ julgou, mais uma vez, pela dispensa da escritura pública, apesar de o tema estar sujeito à elevada apreciação da Corte Constitucional do Brasil. Não bastasse o desalinhamento da autoridade administrativa (o CNJ) com a autoridade judicial (o STF), a decisão do CNJ parece querer pautar a Suprema Corte, competência que, absolutamente, não lhe cabe.

Estas idas e vindas – que explicam a percepção muitas vezes negativa da sociedade sobre a Justiça – corroem a segurança jurídica, desestimulam investimentos, atrapalham e reduzem a celebração de novos contratos de alienação fiduciária, ou seja, inviabilizam a atividade econômica, quando deveria ser exatamente o oposto.

A lei precisa ser respeitada: o Congresso Nacional ordena, pela letra dos artigos 108 do Código Civil e 38 da Lei 9.514/1997, que a escritura pública seja adotada para contratos de alienação fiduciária de imóveis celebrados fora do SFI.

Trata-se de assegurar que o consumidor que compra em parcelas a casa própria, possa ser assistido por profissional delegado e supervisionado pelo Poder Judiciário, com transparência e segurança. Seria a vitória do ‘golias incorporador’ se o ‘davi consumidor’ tivesse que contratar advogado próprio para negociar um contrato de adesão: é o oposto do que impõe a Constituição, já que a Lei e o Estado devem proteger ao consumidor.

É provável que algum jurisdicionado recorra, mais uma vez, ao STF, para combater à re-decisão do CNJ. Melhor seria que as instituições operassem com respeito institucional, todavia, até que cheguemos a tal estágio, a judicialização será o mecanismo para proteger aos consumidores, quando celebrarem contratos de alienação fiduciária.