Decisão do STJ pode reduzir custas em ações “built to suit”

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que, nas ações de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit (BTS), o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não ao valor integral do contrato.

O BTS é o contrato em que um imóvel é construído ou adaptado para atender às necessidades específicas do futuro locatário, geralmente uma empresa que pretende ocupá-lo por prazo longo.

No julgamento, foi negado provimento ao recurso especial de uma empresa que pretendia restabelecer o valor da causa em R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor total do contrato objeto do pedido de rescisão. Foi mantido o acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná, que adequou o valor da causa para R$ 6,84 milhões, equivalente a 12 meses do aluguel mensal de R$ 570 mil.

A relatora do caso, Nancy Andrighi, entendeu que, embora o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991 não mencione expressamente as ações de rescisão de contrato BTS, a aplicação do dispositivo decorre de interpretação sistemática da própria Lei do Inquilinato.

Com a decisão, advogados projetam queda nas custas processuais.

Previsibilidade e redução de riscos

“A decisão traz maior previsibilidade e reduz o risco processual nas ações de rescisão de contratos BTS, especialmente porque impede que o valor global de contratos longos e milionários seja utilizado automaticamente como valor da causa”, diz *Luiz Busta, sócio do Busta & Amaral Advogados*.

Segundo o advogado, isso pode reduzir custas e honorários sucumbenciais, facilitando o acesso ao Judiciário. “Por outro lado, a decisão não limita multas, aluguéis ou indenizações previstas no contrato, pois trata apenas do valor processual da ação”, comenta.

Busta não considera que o STJ tenha afastado definitivamente o Código de Processo Civil. “O que houve foi o reconhecimento de que, nas ações de rescisão BTS, prevalece a regra especial da Lei do Inquilinato. Em processos com pedidos cumulados de cobrança ou indenização, o CPC ainda poderá ser aplicado”, complementa.

Já *Daniele Gazel, sócia do VBD Advogados*, entende quenos contratos de BTS, prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes, em razão da maior liberdade contratual aplicável a esse tipo de negócio jurídico. “Nesse sentido, grande parte dos contratos de BTS prevê cláusula arbitral e, portanto, nem sempre as controvérsias decorrentes dessas relações são submetidas ao Poder Judiciário”.

Gazel também prevê redução dos custos relacionados ao processamento de ações judiciais e aos honorários sucumbenciais nos casos em que os contratos sejam submetidos ao Poder Judiciário. “Além disso, o julgamento, embora não possua efeito vinculante, reconhece a aplicação das regras procedimentais previstas na Lei nº 8.245/1991 às relações de BTS, podendo servir de parâmetro para que os tribunais estaduais adotem entendimento semelhante, com a aplicação subsidiária do Código de Processo Civil apenas quando suas disposições não conflitarem com a legislação especial e com as regras livremente pactuadas entre as partes”, conclui.