Cidade Jardim: preservar a cidade não significa impedir o seu futuro

Por Edgard Leite Jr.* — A discussão sobre o zoneamento da Cidade Jardim ultrapassa os limites do bairro. O que está em debate é uma questão mais ampla: como São Paulo deve compatibilizar preservação, desenvolvimento urbano, segurança jurídica e as necessidades de uma metrópole que continuará crescendo e se transformando.

É legítimo que moradores defendam as características urbanísticas, ambientais e paisagísticas da região onde vivem. O equívoco começa quando essa preocupação se converte na premissa de que determinado modelo de ocupação, porque existe há décadas, deveria permanecer indefinidamente inalterado.

São Paulo jamais foi uma cidade estática. Regiões hoje densamente ocupadas já foram predominantemente horizontais. Novas centralidades e sistemas de transporte modificaram a cidade e as formas de morar, trabalhar e circular. Preservar, portanto, não significa congelar.

A cidade enfrenta escassez de solo bem localizado, preços imobiliários elevados, déficit habitacional, congestionamentos e grandes deslocamentos entre residência e trabalho. Ao mesmo tempo, precisa reduzir a expansão horizontal, utilizar melhor a infraestrutura existente e enfrentar os desafios ambientais de um modelo territorial disperso. Áreas consolidadas e bem localizadas não podem, por princípio, ser excluídas da reflexão sobre o futuro da cidade.

Há também uma distinção jurídica fundamental. Empreendimentos imobiliários não alteram o zoneamento. Quem estabelece os parâmetros de uso e ocupação do solo é o Poder Público, mediante os instrumentos previstos na legislação urbanística e por meio de processo político e legislativo próprio.

O particular apresenta seu projeto de acordo com a legislação vigente e permanece sujeito ao licenciamento, às exigências urbanísticas e ambientais, aos estudos de impacto cabíveis, às medidas mitigadoras e às contrapartidas legalmente exigíveis. Atribuir a um empreendimento a responsabilidade pela transformação da legislação significa confundir causa e consequência.

Também é necessário compreender o papel da participação popular. Audiências públicas, debates legislativos, manifestações da sociedade, estudos, propostas e emendas integram o processo democrático de formação das políticas urbanas. Participação, entretanto, não significa poder individual ou coletivo de veto.

Planejamento urbano envolve escolhas entre mobilidade, densidade, habitação, paisagem, meio ambiente, infraestrutura, desenvolvimento econômico e qualidade de vida. Do Poder Público devem ser exigidos planejamento, transparência, participação e observância da legislação.

Baixa densidade não é necessariamente sinônimo de sustentabilidade. A expansão horizontal exige novas vias, redes de água e esgoto, energia, transporte e equipamentos públicos, além de aumentar as distâncias percorridas diariamente. Em determinadas circunstâncias, utilizar melhor áreas já urbanizadas pode aproximar moradia, emprego e serviços, racionalizar investimentos públicos e reduzir deslocamentos.

Isso não significa defender a verticalização indiscriminada, mas reconhecer que o debate precisa superar a simples oposição entre casas e edifícios.

A infraestrutura e a mobilidade também devem ser examinadas tecnicamente. Presumir que qualquer novo empreendimento produzirá colapso viário significa antecipar uma conclusão que deveria decorrer de estudos concretos. Projetos de maior porte estão sujeitos a instrumentos destinados a identificar impactos e estabelecer medidas mitigadoras.

Há ainda uma dimensão essencial: a segurança jurídica. Leis urbanísticas regularmente aprovadas produzem efeitos. Com fundamento nelas, projetos são elaborados, terrenos são adquiridos, investimentos são realizados e procedimentos administrativos são iniciados.

Nenhuma lei está imune ao controle de constitucionalidade. Se houver vício concreto, compete ao Judiciário reconhecê-lo. Mas controlar a juridicidade de uma política pública é diferente de substituir a escolha urbanística dos Poderes democraticamente legitimados. A formulação da política urbana, dentro dos limites constitucionais, pertence aos órgãos aos quais o ordenamento atribuiu essa competência.

O verdadeiro desafio da Cidade Jardim não deveria ser escolher entre destruir suas qualidades urbanísticas ou mantê-la congelada no tempo. Existe uma alternativa racional: permitir uma transformação planejada, qualificada e responsável, preservando o que efetivamente merece proteção e admitindo a evolução do que pode ser modernizado.

A cidade não pertence apenas aos atuais proprietários. Pertence também aos jovens que procuram onde morar, às famílias que serão constituídas, aos trabalhadores que atravessam diariamente enormes distâncias e às gerações futuras.

A questão não é impedir que a cidade mude, mas assegurar que mude com planejamento, sustentabilidade, segurança jurídica e respeito às instituições.

Preservar São Paulo não significa impedir que São Paulo evolua.

*Edgard Leite Jr. é advogado com 40 anos de atuação em litígios comerciais e civis complexos, negociações estratégicas e questões regulatórias sensíveis; é sócio do Edgard Leite Advogados Associados