Aluguel por temporada vira guerra em condomínios: quem tem razão?

Com o avanço de plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb e Booking, aumentaram também os conflitos em condomínios sobre locações por curta temporada. Malas no corredor, hóspedes chegando e vizinhos reclamando: no centro da controvérsia estão o direito de propriedade e as regras de convivência coletiva.

Afinal, o proprietário pode alugar livremente seu imóvel ou o condomínio pode impor restrições?

De acordo com especialistas ouvidos pelo DeJur, a resposta vai depender da forma como o condomínio está estruturado e das regras internas já estabelecidas. “Se a convenção estabelecer que as unidades têm destinação exclusivamente residencial, é possível restringir esse tipo de locação principalmente quando ela descaracteriza a finalidade do empreendimento”, afirma a advogada Juliana Teles.

Por outro lado, quando não há previsão expressa, o tema passa a ser mais sensível e sujeito a discussão, acrescenta a especialista em Direito Condominial.

Além disso, o direito de propriedade do morador não prevalece sobre a convivência coletiva em condomínios. Conforme diz o artigo 1.228 do Código Civil, o dono pode usar seu imóvel, mas respeitando os limites da convenção e os direitos dos vizinhos. Nessas situações, prevalece o trinômio sossego, segurança e saúde, elenca o advogado Gabriel Barto. “Deve haver um equilíbrio entre lucrar com o imóvel e preservar a paz dos moradores”, afirma. 

Foi justamente com base nessa harmonia coletiva que a juíza Carolina Castro Andrade Silva, da 4ª Vara Cível de São José do Rio Preto, manteve a proibição estabelecida pelo condomínio a proprietária de um apartamento. Ela alegava que o veto violava seu direito de propriedade. A decisão baseou-se em precedentes do STJ e do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), destacando que o direito de propriedade do dono da unidade deve ser harmonizado com os direitos de segurança, paz e saúde dos demais moradores, que podem ser afetados pela alta rotatividade de estranhos.

Limites da decisão

Outro ponto importante destacado pelos especialistas é o seguinte: o condomínio não pode simplesmente vetar o aluguel por decisão isolada do síndico ou por pressão de moradores. Além da previsão clara na convenção condominial, a restrição deve ser justificada para ter validade jurídica e aplicação uniforme, sem distinção entre moradores.

“O erro mais comum que observo é tentar barrar o Airbnb por meio de comunicados ou decisões administrativas. Sem respaldo na convenção, essa proibição tende a ser questionada judicialmente”, avalia Juliana. Mesmo quando não há proibição total, o condomínio pode estabelecer regras operacionais como cadastro prévio de hóspedes, controle de acesso e cumprimento das normas internas, defendem os especialistas. 

Discussão jurídica

Apesar disso, o tema deve ser julgado em breve pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O caso é do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG). A corte mineira entendeu que, se a convenção do condomínio não veda expressamente a locação da unidade por curta temporada, o proprietário pode fazer esse uso de seu imóvel. A ministra Nancy Andrighi é a relatora do recurso. 

O Airbnb atua no processo do STJ como assistente do condômino e argumenta que proibir ou restringir esse tipo de locação viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel.

Levantamento feito pela revista eletrônica Consultor Jurídico aponta que os tribunais brasileiros aderiram maciçamente à possibilidade de os condomínios vetarem o aluguel nesses casos. Mas há nuances do debate que ainda geram dispersão de decisões.

Conflito em formação

Outra controvérsia que pode chegar aos tribunais futuramente diz respeito à locação por temporada em imóveis vinculados a programas habitacionais: essa prática configura desvio de finalidade contratual ou não?

Na avaliação do advogado Rafael Verdant, sócio do Contencioso Cível do Albuquerque Melo Advogados e especialista em Direito Imobiliário, a resposta é sim. Ele explica que, nos contratos da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, que atende famílias com renda familiar bruta mensal de até R$ 3.200,00, a exigência de uso residencial permanente é expressa. “Qualquer exploração comercial do imóvel, incluindo aluguel por temporada, viola diretamente o contrato”, diz. 

Nas faixas superiores, havia uma lacuna regulatória que parte do mercado interpretou como permissão, quando na verdade era omissão, segundo ele. “Em qualquer caso, o uso desvirtuado contradiz a função social que justifica a existência do programa”, pontua. 

Diante disso, quais são as consequências jurídicas para o beneficiário em situação desse tipo? Verdant esclarece que pode ocasionar a rescisão do contrato e retomada do imóvel pela Caixa Econômica Federal, a obrigação de devolver os subsídios recebidos, que na Faixa 1 podem representar quase o valor total do bem. E, ainda, enquadramento penal por fraude em programa social ou estelionato. 

Em São Paulo, o Decreto nº 64.244/2025 prevê multas administrativas de valores expressivos. “A responsabilidade também alcança construtoras e locadores, que passaram a responder pela verificação do enquadramento de renda”, pontua o advogado. As plataformas se defendem dizendo que são apenas intermediários.