Atraso na entrega de imóvel: STJ decide que banco não pode ser responsabilizado; entenda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o banco não pode ser responsabilizado pelo atraso na entrega de um imóvel. O entendimento, firmado pela 2ª Seção, não tem efeito vinculante, mas pode orientar o julgamento de casos semelhantes, diante de posições divergentes que vinham sendo adotadas pelas turmas responsáveis por esse tipo de processo.

Foto: Marcello Casal Jr/Agência Brasil

No caso julgado, os proprietários ingressaram com ação em 2015 por atraso na entrega da obra, incluindo no polo passivo tanto as construtoras quanto o banco financiador do empreendimento. No primeiro grau, a Justiça julgou os pedidos procedentes e reconheceu a responsabilidade solidária das rés, determinando a rescisão contratual e a devolução integral dos valores pagos pelo agente financeiro.

Esse entendimento foi mantido pelo Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) e pela Terceira Turma do STJ. O colegiado entendeu que rever a premissa de que o banco atuou na cadeia de consumo exigiria o reexame de provas e de cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do tribunal, e manteve a responsabilidade solidária da instituição.

O banco, então, opôs embargos de divergência na 2ª Seção, apontando conflitos com julgados da Quarta Turma, que afastava a responsabilidade do credor fiduciário.

Interferência na obra

Ao analisar o recurso, a ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do caso, defendeu que instituição financeira atuou estritamente como agente financeiro e credora fiduciária, sem exercer qualquer gerência ou interferência na execução física do empreendimento.

A relatora destacou a incidência expressa do artigo 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964, que prevê que a constituição de garantias e a cessão fiduciária de recebíveis não transferem ao credor as obrigações do construtor ou incorporador. Gallotti argumentou que afastar essa norma especial sob a justificativa de aplicar a responsabilidade solidária do Código de Defesa do Consumidor tornaria a legislação imobiliária “letra morta”.

A ministra explicou que a fiscalização das obras e a liberação fracionada dos recursos conforme o cronograma constituem um direito legítimo do banco para assegurar a aplicação correta do valor emprestado e proteger sua própria garantia, e não uma coexecução do projeto. A relatora citou ainda que a responsabilidade solidária não se presume (artigo 265 do Código Civil) e que responsabilizar o financiador inflacionaria, inclusive, o custo do crédito imobiliário, ao exigir que os bancos mantivessem equipes técnicas para auditar a execução diária de cada construção.

“A instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para avaliar
detalhadamente todos os projetos, fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os
materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a
passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos
emprestados a fim de liberar a próxima parcela do financiamento”, diz o voto. “Fosse o caso de atribuir legitimidade à instituição financeira nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela financiado (financiamento “stricto sensu”), deveria ela figurar no polo ativo da demanda, ao lado dos adquirentes dos imóveis, os mutuários. Isso porque a instituição financeira tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe foram dados em hipoteca e os recebíveis do empreendimento em cessão fiduciária”.

A decisão foi unânime.

Processo: EAREsp nº 2.422.743

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