Despejo extrajudicial: eficiência, fé pública e segurança jurídica

Por Luciano Carlos Moroti Crotti Peixoto e Henrique Teiji Hirano* — O debate em torno do despejo extrajudicial no ordenamento jurídico brasileiro reflete um movimento mais amplo de transformação do sistema de justiça civil, orientado pela busca de eficiência, celeridade e desjudicialização. O Projeto de Lei n. 3.999/2020, recentemente aprovado com substitutivo pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados, propõe profunda inovação no tratamento das ações de despejo por inadimplemento locatício, permitindo sua execução por meio da via notarial, com posterior chancela judicial apenas quando necessária.

Nesse contexto, ganha centralidade a ata notarial, instrumento técnico e imparcial lavrado por tabelião de notas, cuja função será conferir fé pública à existência da mora, à tentativa de notificação, à ausência de purgação, à entrega (ou não) das chaves e às condições do imóvel. Trata-se de documento que, no novo modelo, estruturará juridicamente o procedimento de despejo e servirá, inclusive, como título executivo, conforme o parecer aprovado.

Destaca-se que a ata é um instrumento público, de competência exclusiva do tabelião de notas e que tem por objeto a narrativa de fatos. Convém mencionar que a finalidade precípua da ata notarial é constituir prova para ser utilizada na esfera judicial, extrajudicial ou administrativa. Ademais, sua essencialidade é reforçada a partir da imparcialidade do tabelião de notas frente ao instrumento lavrado. Assim, este relata os fatos que observa exatamente como aconteceram, sem mencionar sua opinião ou qualquer vontade das partes interessadas.

Indubitavelmente a ata notarial já é utilizada na relação contratual locatícia. Isso ocorre, por exemplo, para demonstrar infringência contratual, tal como vacância ou abandono de um imóvel, devolução ou tentativa de devolução das chaves de um imóvel pelo locatário.

Congruente ao acima exposto, apresenta-se o seguinte julgado em que a ata notarial foi utilizada para demonstrar a infringência contratual e por consequência, possibilitar o cancelamento do registro do contrato de locação mencionada na matrícula do imóvel:

“Locação — cancelamento administrativo — Ata notarial. > 1VRPSP – Processo: 0022686-94.2011.8.26.0100 > Localidade: São Paulo | Data de Julgamento: 30/11/2011 | Data DJ: 14/12/2011 > Relator: Gustavo Henrique Bretas Marzagão > Jurisprudência: Indefinido >
> EMENTA NÃO OFICIAL: Cancelamento de registro de contrato de locação. Ata notarial noticiando que o imóvel se encontra livre e desocupado de objetos e pessoas e certidão da JUCESP demonstrando endereço distinto do imóvel locado fundamentam o deferimento administrativo do pedido.”

A desjudicialização como política pública e a função notarial

A proposta legislativa se insere na esteira de reformas voltadas à desjudicialização de conflitos, como os protestos, inventários e divórcios extrajudiciais, usucapião administrativa e adjudicação compulsória em cartório. Tal política se ancora em fundamentos constitucionais e legais: a eficiência da administração pública (art. 37, caput, CF/88), a primazia da solução consensual (art. 3º, § 3º, CPC) e a tendência legislativa de simplificação de procedimentos.

O tabelião de notas, profissional do direito dotado de fé pública (Lei n. 8.935/94, art. 3º), passa a exercer função instrumental à efetividade da posse do locador. Sua atuação no despejo extrajudicial é técnica, imparcial, registral e pública, e pressupõe o domínio jurídico do procedimento, das normas locatícias e dos limites de sua atuação.

A opção legislativa pela atuação do tabelionato de notas demonstra o caráter funcional e subsidiário das serventias extrajudiciais como ferramentas públicas, permitindo descentralização, aderência local e racionalidade procedimental.

A ata notarial como suporte da estrutura jurídica do despejo extrajudicial

A ata notarial consubstancia-se em documento público dotado de presunção relativa de veracidade (juris tantum). Ela não apenas documenta fatos, mas produz prova pré-constituída com valor probante robusto, dispensando produção judicial posterior sobre os fatos certificados.

No procedimento de despejo extrajudicial, a ata notarial se torna o eixo estrutural dos seguintes atos:
* Comprovação da existência da relação locatícia;
* Certificação da inadimplência e do valor do débito com base em planilha apresentada pelo locador;
* Documentação da ausência de purgação da mora no prazo legal;
* Certificação da entrega voluntária das chaves ou da recusa do locador em recebê-las;
* Documentação do estado do imóvel na entrega ou abandono;
* Fundamentação para eventual ingresso judicial com pedido de despejo liminar, já que a ata funcionará como título executivo.

A sistematicidade da ata notarial confere legitimidade pública aos atos privados, substituindo a produção de provas em juízo, validando as notificações e formalizando a inércia do locatário. Assim, converte-se em pilar técnico e legal da desjudicialização da tutela possessória locatícia.

A fé pública notarial e os limites do contraditório

Importa reconhecer que o procedimento extrajudicial não extingue o direito de ação ou de contraditório do locatário. Ao contrário, garante-lhe o direito de provocar o Judiciário durante o prazo de notificação, nos casos de:
* Irregularidade formal do procedimento;
* Impugnação do valor da planilha de débitos;
* Prova de pagamento parcial com depósito do valor incontroverso.

A atuação do tabelião é, portanto, instrumental e não jurisdicional. Dessa maneira, sua função consiste em preservar a cadeia de legalidade, garantir publicidade e conferir valor probante qualificado aos atos que, em última instância, poderão ou não ser judicializados. Cabe destacar que, conforme entendimento consolidado na doutrina e na jurisprudência, a ata notarial não substitui a jurisdição. Com efeito, ela qualifica a instrução do processo judicial ou da execução extrajudicial, dentro dos limites de sua natureza documental.

Conclusão
A ata notarial, no contexto do despejo extrajudicial previsto no PL n. 3.999/2020, deixa de ser apenas instrumento auxiliar para assumir função estruturante e legitimadora do novo modelo de tutela da posse urbana. Sua inserção no centro do procedimento extrajudicial representa a convergência entre celeridade, formalidade e segurança jurídica, pilares de uma justiça moderna e funcional.

Ao reconhecer a capacidade técnica e a fé pública do notariado, o legislador amplia o escopo dos meios alternativos de resolução de conflitos e reposiciona o tabelião como agente institucional da desjudicialização. A ata, nesse cenário, é mais que prova: é condição de validade e eficácia de todo o procedimento, conferindo-lhe força, transparência e juridicidade.

O presente artigo propõe uma reflexão sobre o fenômeno da desjudicialização no ordenamento jurídico brasileiro e o protagonismo do Tabelião de Notas nesse processo. A desjudicialização é compreendida como a transferência de determinados procedimentos da esfera judicial para a extrajudicial. Nesse cenário, a atuação notarial, prevista no artigo 236 da Constituição da República e regulamentada pela Lei nº 8.935/1994, desponta como instrumento legítimo e eficaz na prevenção de litígios e produção de provas.

A função notarial caracteriza-se pela formalização jurídica da vontade das partes, intervenção qualificada nos atos jurídicos e lavratura de atas notariais, dotadas de presunção de veracidade e fé pública qualificada. Tais atributos conferem ao notário a aptidão necessária para lidar com procedimentos complexos no campo extrajudicial, como já demonstrado em experiências exitosas com inventários, divórcios, usucapião e adjudicação compulsória extrajudiciais.

Nesse contexto, defende-se a viabilidade e pertinência da instituição do despejo extrajudicial, acompanhado da consignação extrajudicial das chaves, como mais um avanço da desjudicialização. Tais medidas confeririam maior celeridade às relações locatícias e desafogariam o Judiciário. Com base nesses fundamentos, o tabelião de notas reúne competência técnica, imparcialidade e responsabilidade jurídica suficientes para conduzir com segurança esse tipo de procedimento, em conformidade com os princípios constitucionais e com o marco legal da atividade notarial.

Por todo o exposto, conclui-se que a ampliação das atribuições extrajudiciais dos notários representa não apenas uma estratégia de racionalização do sistema de justiça, mas também um importante instrumento de democratização do acesso a soluções jurídicas eficazes, céleres e seguras.

*Luciano Carlos Moroti Crotti Peixoto é graduado em Direito  (UNESP), mestrado em Direito  (UNESP), doutorando em Ciências Jurídicas pela Universidad del Museo Social Argentino (UMSA), em Buenos Aires.
*Henrique Teiji Hirano é advogado e especialista em Direito Notarial e Registral.