O CPF do imóvel: o que o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro muda para incorporadoras

Por Cassio Barreto* — Entre as mudanças menos comentadas da regulamentação da reforma tributária está a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único que passa a acompanhar cada empreendimento imobiliário perante a Receita Federal — da fase de licenciamento à venda das unidades. A analogia mais simples é a de um CPF do imóvel: cada obra passa a ter um número próprio, que consolida licenças, vendas e tributos em um único registro rastreável pelo Fisco.

Para incorporadoras, o efeito prático mais imediato é o fim de uma certa margem de informalidade na separação contábil entre empreendimentos. Hoje, é comum que incorporadoras tratem a contabilidade de diferentes obras de forma menos segregada do que a lei idealmente exige. Com o CIB, essa separação deixa de ser apenas uma recomendação de boa prática e passa a ser, na prática, auditável obra a obra pela Receita Federal de forma muito mais direta do que o modelo atual permite.

A segunda mudança relevante é tributária. A lei reduz pela metade o imposto que incidiria normalmente sobre a venda de imóveis em incorporação, e em 70% sobre a locação — o que deve resultar em uma carga efetiva na casa de 14% para venda e 8,4% para locação, bem abaixo do que se aplicaria a outros setores sob o novo sistema.

A comparação com o modelo atual ajuda a dimensionar o impacto. Hoje, a maioria das incorporações estruturadas com patrimônio de afetação opera pelo Regime Especial de Tributação (RET), que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal (1% para empreendimentos de interesse social, como os enquadrados no Minha Casa Minha Vida).

Com o fim do PIS e da Cofins, a reforma criou uma regra de transição para quem já usa o RET: incorporações com patrimônio de afetação iniciadas até 2029 podem manter, na prática, com a mesma carga total de 4% — agora dividida em 2,08% de IBS/CBS, no lugar do antigo PIS/Cofins, e 1,92% de IRPJ/CSLL, que segue como está.

A contrapartida é que essas incorporadoras abrem mão do direito a créditos de IBS/CBS sobre insumos e não têm acesso aos redutores de ajuste e social do novo regime. Já as incorporações iniciadas a partir de 2029, ou que optarem por não entrar na transição, passam a ser tributadas pelo regime geral do IBS/CBS — com a redução de 50% já mencionada, mas resultando em alíquota nominal mais alta que os 4% do RET, compensada pelo direito a créditos e redutores. A escolha, portanto, deixa de ser apenas sobre quanto se paga e passa a ser uma decisão estratégica entre manter o regime simplificado ou migrar para o novo sistema — decisão que precisa ser tomada empreendimento a empreendimento, dentro do prazo legal para adesão à transição: 31 de dezembro de 2028.

Esses descontos não são automáticos no sentido de dispensarem organização — eles dependem do enquadramento correto de cada operação dentro da nova sistemática, o que reforça a importância de revisar a estrutura societária e contratual da incorporação à luz do novo regime, evitando ajustes corretivos mais custosos depois que a operação já está em curso.

Para incorporadoras, o risco prático reside na operação: registrar o memorial de incorporação, captar recursos e estruturar contratos de venda sem considerar a lógica do CIB e do novo regime de descontos pode resultar em retrabalho significativo quando as novas regras – tributação ou de prazo de adesão à transição – passarem a valer

*Cassio Barreto é sócio de Barreto Lamussi Nunes Advogados, com atuação em direito imobiliário e estruturação de operações patrimoniais