E agora? Comprei apartamento na planta e a obra atrasou; posso receber dinheiro de volta?

Da planta à torre, o sonho da casa própria pode virar pesadelo por causa de atrasos na execução das obras do imóvel, o que pode adiar o tão esperado dia da entrega das chaves ao comprador. Mas atenção: se a construtora atrasar mais de 180 dias para liberar o bem,  o prazo de tolerância previsto na Lei dos Distratos (13.786/2018) e usualmente admitido pela jurisprudência, fica caracterizado o descumprimento contratual. 

Nesses casos, é possível pedir a devolução integral e imediata de tudo que foi pago, sem descontos ou parcelamento, com correção monetária, incluindo a comissão de corretagem, de acordo com especialistas ouvidos pelo DeJur. 

Caso queira manter o contrato e aguardar um pouco mais até a conclusão da obra, o consumidor tem direito à multa (entre 0,5% e 1%) sobre o valor pago para cada mês de atraso. “Tal previsão reforça a proteção do consumidor que opta por conservar o contrato, assegurando-lhe uma compensação mínima pelo descumprimento do prazo de entrega pela incorporadora”, explica a advogada Heloísa Papassoni Zangheri, do escritório Arruda Alvim & Thereza Alvim Advocacia e Consultoria Jurídica.

Nessa hipótese, o consumidor pode pedir indenização pelo atraso além do prazo de tolerância. A compensação pode incluir lucros cessantes, calculados pelo valor de aluguel do imóvel, com base no valor de mercado, acrescenta a advogada. 

Caso concreto

Recentemente, o juiz Cristian Battaglia de Medeiros, da 23ª Vara Cível de Goiânia, declarou extinto o contrato de compra e venda de um imóvel por culpa exclusiva das incorporadoras. As empreiteiras foram condenadas a devolver ao autor da ação os R$ 170 mil pagos pelo empreendimento de uma só vez e a pagar indenização por danos morais fixada em R$ 5 mil.

O autor da ação comprou o apartamento em 2021, na planta. O fim do prazo para a entrega, já contando os 180 dias de atraso, era o dia 27 de outubro de 2025. No entanto, depois dessa data, o local ainda estava em obras. As empresas alegaram que o Habite-se, um documento emitido pela prefeitura que confirma a conclusão da obra, o cumprimento das normas municipais e libera o imóvel para moradia, foi expedido em 31 de outubro, pouco tempo depois do fim do prazo, o que caracteriza um atraso ínfimo.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o dever da construtora só termina com a entrega das chaves e a posse efetiva do bem, lembrou o magistrado na decisão, não apenas com a emissão do documento da prefeitura. 

Apesar dos contratos preverem que a data da expedição do Habite-se é o marco considerado para a “entrega” do imóvel, as decisões judiciais são, majoritariamente, no sentido de que a data liberação das chaves é a efetiva da disponibilização da unidade pronta e acabada ao adquirente, esclarece o advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Vicentini Advogados. 

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), por exemplo, pacificou a matéria por meio da Súmula 160. Segundo o enunciado, a “expedição do Habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”

Segundo os especialistas, o consumidor não é obrigado a aceitar a arbitragem oferecida pela construtora em situações como essa, pois a cláusula que prevê esse método extrajudicial de resolução de conflitos é nula em contratos de adesão regulamentados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Além disso, o STJ pacificou a matéria, consolidando o entendimento de que a validade da cláusula de arbitragem em contratos de consumo depende da concordância expressa do consumidor no momento em que surge o conflito, e não apenas no ato da assinatura do contrato. “Desse modo, o comportamento do consumidor assume especial relevância. O simples ajuizamento de ação perante o Poder Judiciário é interpretado como manifestação inequívoca de recusa à via arbitral”, avalia Heloísa.

Prazo incerto

Em julgamento realizado em março deste ano, a 3ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP decidiu que a cláusula que condiciona a entrega das chaves à obtenção de financiamento é abusiva, conforme o Tema 996 do STJ, pois não estabelece um prazo certo para liberar o imóvel. “O atraso na entrega do imóvel, sem justificativa plausível e sem prova de inadimplemento da autora, caracteriza mora das rés, ensejando a restituição integral dos valores pagos e indenização por lucros cessantes”, diz o acórdão. No caso concreto, duas incorporadoras foram condenadas.  

De acordo com o processo, a sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora, declarando o fim do contrato, determinando a restituição de 80% do valor total pago. Inconformada, a autora recorreu sustentando que o inadimplemento das empresas, ao não entregar o imóvel no prazo, foi o motivo exclusivo para a rescisão contratual. Argumentou, ainda, que não houve negativa de financiamento por sua parte. 

Processos: 6022629-07.2025.8.09.0051 (GO) e 1010761-16.2023.8.26.0019 (SP)