Reforma Tributária: aluguel por temporada pode ficar mais caro e mexer com lucro dos locatários

Para quem aluga imóveis por temporada e usa plataformas como Airbnb e Booking, atenção: a Reforma Tributária deve impactar negativamente a dinâmica desse mercado, já que esse tipo de aluguel poderá ser enquadrado como serviço de hospedagem e hotelaria nos casos de locação inferior a 90 dias.

As mudanças podem elevar os preços do serviço e reduzir os lucros dos locatários, de acordo com especialistas ouvidos pelo DeJur. As novas regras de tributação integram a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dois novos tributos que irão incidir sobre o consumo, substituindo, respectivamente, o PIS/Cofins e o ICMS.

Segundo o tributarista Bruno A. François Guimarães, sócio do Rossi, Maffini & Milman Advogados, a modificação altera completamente a lógica do setor, que cresceu com regras mais simples. “A reforma desloca a tributação da renda para o consumo e, no caso da locação por temporada, isso significa tributar a receita bruta, independentemente do lucro”. 

Atualmente, a renda de aluguel recebida por pessoas físicas é tributada exclusivamente pelo Imposto de Renda (IR), conforme a tabela progressiva mensal, podendo chegar a 27,5%. Aluguéis abaixo da faixa de tributação podem ser isentos, e não há incidência de tributos sobre consumo.

Já a renda recebida por pessoa jurídica se submete ao regime do lucro presumido de IRPJ e de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), somado ao PIS/Cofins. Nesse caso, a carga tributária fica, aproximadamente, entre 8% e 12%. “Com a reforma tributária, IRPJ e CSLL ficam inalterados, mas o PIS/Cofins é substituído pela CBS e passará a existir a incidência adicional do IBS”, explica Guimarães.

Diante disso, o tributarista faz as contas: a alíquota conjunta do IBS e do CBS é estimada em 28%. Como a locação por temporada conta com um redutor de 40%, conforme as regras da reforma, a carga tributária dos novos tributos será de 16,8%. Deve ser adicionado ainda o IRPJ e a CSLL a essa alíquota, destaca.  

Na prática, para quem recebe aluguel como pessoa física e está na faixa de isenção, ou seja, aquele proprietário que tem no máximo três imóveis e recebe até R$ 240 mil ao ano, nada muda. “Contudo, para os demais, é possível que a carga tributária total de uma pessoa física supere 40% (27,5% de IRPF+IBS+CBS). Já para a pessoa jurídica, vai ter um incremento de 3,65% de PIS/Cofins para 16,8% de CBS+IBS, o que consiste em um aumento substancial”, avalia Guimarães.

Impacto nos preços das diárias e ofertas de hospedagens

Na opinião da advogada Cristina Camara, tributarista e sócia do André Teixeira, Rossi, Andrade & Saadi Advogados, o novo modelo tende a encarecer as diárias e reduzir a oferta de imóveis por temporada no país. 

“O novo modelo embute maior carga tributária às locações por temporada, equiparando essas locações aos serviços de hotelaria, que oferecem infraestrutura e serviços melhores. Contudo, o impacto efetivo dependerá da capacidade de repasse ao consumidor e da dinâmica do mercado”.

Ela explica que os locadores, pessoas físicas ou jurídicas, vão ter que emitir nota fiscal, declarar as receitas recebidas de locações e realizar os respectivos recolhimentos mensalmente.

Já Guimarães chama a atenção para o aumento da fiscalização e da formalização. “Com mecanismos como o Cadastro Imobiliário Brasileiro e a possível responsabilização das plataformas pelo recolhimento dos tributos, o espaço para informalidade praticamente desaparece. Isso tende a encarecer o serviço e exigir mais estrutura dos locadores”, analisa.

Criado em 2025, o CIB, conhecido como “CPF dos imóveis”, unifica nacionalmente os dados de propriedade urbanas e rurais a partir de 2026.