Papel do notário na confiança do mercado de imóveis

Por Luis Fernando Massonetto*

O setor imobiliário contemporâneo no Brasil deixou há muito de ser um espaço de transações simples e bilaterais. O avanço dos mecanismos de financiamento por meio do mercado de capitais, a multiplicação de agentes econômicos e a sofisticação das estruturas de captação e gerenciamento de riscos transformaram a aquisição e as transações de imóveis em operações juridicamente complexas, sujeitas a múltiplos níveis de regulação. Nesse ambiente, a segurança jurídica reveste-se de importância ainda maior, indissociável do bom funcionamento do próprio mercado.

As operações imobiliárias modernas são compostas por negócios jurídicos coligados, interdependentes entre si, cuja validade e eficácia dependem da observância rigorosa de cada um de seus elementos constitutivos. A crescente integração entre o setor imobiliário e o mercado de capitais – impulsionada por incentivos ao financiamento via debêntures, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Fundos de Investimento (FIIs) – trouxe para o centro do debate a necessidade de uma arquitetura robusta à construção de garantias.

As ocorrências de pequenos descuidos técnicos – muitas vezes imperceptíveis no momento da contratação – são capazes de comprometer toda a cadeia negocial, gerar litígios, aumentar a percepção de risco e produzir insegurança jurídica sistêmica. Os efeitos econômicos desse fenômeno são a distorção da formação de preços dos ativos e a elevação dos custos de transação. No mercado de capitais, onde o investidor muitas vezes está distante da origem do lastro, a dúvida é o veneno da eficiência. Eventuais falhas na análise dos requisitos de existência ou validade têm efeito dominó, com aumento da percepção de risco sistêmico e distorção na formação de preços dos ativos.

É nesse contexto que se revela o papel estrutural do sistema notarial e de registros no interior da ordem econômica constitucional. Longe de representar um entrave burocrático à dinâmica do mercado, como muitos ainda insistem em enxergar, esse sistema integra a própria infraestrutura jurídica que torna possível a formação livre e eficiente de preços. A ordem econômica constitucional, delineada no artigo 170 da Carta Magna, não deve ser lida como um conjunto abstrato de princípios, mas como um arcabouço normativo funcional, orientado à redução de custos de transação e à conversão de incertezas em riscos juridicamente controláveis.

O sistema notarial e de registros, portanto, é parte constitutiva da infraestrutura constitucional da ordem econômica, elemento vital para a garantia de um sistema de mercado seguro. Funciona como um gatekeeper nas transações e fonte de segurança jurídica ao ambiente de negócios, o que confere fé pública aos contratos firmados para a compra e venda de imóveis.

Ao assegurar a autenticidade, a publicidade e a verossimilhança dos negócios jurídicos, o sistema notarial e registral atua como um estabilizador, fonte geradora de confiança nas operações. Isso porque a participação do sistema notarial reduz assimetrias informacionais, confere previsibilidade às relações contratuais e permite que os agentes econômicos precifiquem riscos de modo racional. Em mercados altamente complexos, como o imobiliário, essa função institucional é decisiva para evitar a explosão dos custos de transação e para preservar a eficiência do sistema como um todo.

O papel do Estado, nesse cenário, é o de garantir a infraestrutura jurídica que torna os negócios imobiliários possíveis. Por meio do sistema notarial e de registros, o Estado exerce uma função estruturante, para criar as condições para que o mercado opere com segurança, confiança e racionalidade econômica. Quanto mais sofisticadas as operações, maior a necessidade de salvaguardas institucionais capazes de conter riscos jurídicos difusos e sistêmicos. O Estado, por meio do sistema notarial e de registros, é um guardião da autenticidade e da verossimilhança dos negócios.

Há, ainda, uma dimensão frequentemente negligenciada nesse debate. A aquisição de um imóvel não se resume a uma operação econômica ou financeira. Para milhões de famílias, representa a concretização de um projeto de vida e a materialização do direito fundamental à moradia digna, expressamente protegido pela Constituição de 1988. Logo, a insegurança jurídica nesse campo não afeta apenas balanços e ativos, mas compromete expectativas legítimas, patrimônios familiares e o direito constitucional à moradia.

Reconhecer o papel cada vez mais estrutural do sistema notarial e de registros, portanto, não é uma defesa corporativa, tampouco uma aposta em formalismos e burocracias. Trata-se do reconhecimento de que mercados complexos exigem instituições jurídicas robustas. A segurança jurídica não é um custo a ser minimizado, mas uma condição indispensável para a eficiência econômica, a estabilidade do mercado imobiliário e a proteção dos direitos fundamentais.

*Luis Fernando Massonetto, advogado, é professor doutor de Direito Econômico na USP (Universidade de São Paulo)