Aluguel e dívidas de condomínio: o que pode ser feito?

Por Felipe Faustino*

O caso envolvendo o ator Marcos Caruso, que precisou recorrer à Justiça para cobrar mais de R$ 62 mil em aluguéis e encargos não pagos por uma ex-inquilina, está longe de ser uma exceção. Na verdade, situações como essa são muito mais frequentes do que se imagina e fazem parte da realidade de milhares de proprietários no Brasil.

Ao longo da minha atuação, vejo com bastante recorrência casos em que o inquilino deixa de pagar não apenas o aluguel, mas também as despesas acessórias, como condomínio e contas básicas, acumulando uma dívida significativa em pouco tempo. Existe uma falsa sensação de segurança na locação de imóveis. Muitos proprietários acreditam que, uma vez assinado o contrato, o risco está controlado. Mas a inadimplência ainda é um dos principais problemas enfrentados no mercado imobiliário.

Dívida não termina com a devolução das chaves

Um ponto importante e que gera muita dúvida é o fato de que a devolução do imóvel não encerra automaticamente as obrigações financeiras do inquilino.

Mesmo após a entrega das chaves, os débitos permanecem. O proprietário tem o direito de cobrar judicialmente tudo aquilo que ficou pendente, incluindo aluguéis, multas contratuais, correção monetária e encargos como o condomínio.

No caso em questão, além dos aluguéis atrasados, a ex-inquilina também deixou de pagar as cotas condominiais, o que agrava ainda mais a situação.

E aqui existe um detalhe relevante: A dívida de condomínio é vinculada ao imóvel. Ou seja, se não for quitada pelo inquilino, o proprietário pode ser cobrado diretamente. Depois, ele terá que buscar o ressarcimento na Justiça contra o locatário.

Por que esse tipo de problema é tão comum?

Na prática, existem alguns fatores que contribuem para esse cenário:

– contratos mal elaborados ou genéricos;
– ausência de garantias locatícias adequadas;
– falta de acompanhamento do pagamento ao longo da locação;
– demora na tomada de medidas quando surgem os primeiros atrasos.

Muitos proprietários só percebem a gravidade do problema quando a dívida já está alta. E quanto mais tempo passa, mais difícil se torna a recuperação integral do valor.

Caminho jurídico: o que pode ser feito?

Quando há inadimplência, o proprietário pode ingressar com ação judicial para cobrança dos valores devidos. Dependendo do caso, também é possível incluir:

– multa contratual;
– juros e correção monetária;
– honorários advocatícios;
– cobrança de encargos acessórios (como condomínio e IPTU).

A Justiça tende a reconhecer o direito do proprietário quando há contrato formal e comprovação da dívida. O desafio, muitas vezes, não é ganhar a ação, mas conseguir efetivamente receber. Isso porque, em alguns casos, o devedor pode não ter bens ou renda suficientes para quitar o débito de imediato.

Como evitar esse tipo de prejuízo?

Embora não exista risco zero, algumas medidas reduzem significativamente a chance de problemas:

1. Exigir garantias locatícias consistentes
Fiador com patrimônio, seguro-fiança ou caução são instrumentos importantes para proteção.

2. Elaborar um contrato detalhado
Cláusulas claras sobre prazos, multas, responsabilidades e encargos evitam discussões futuras.

3. Acompanhar os pagamentos de perto
Atrasos recorrentes devem ser tratados rapidamente, antes que a dívida se torne elevada.

4. Não postergar a tomada de decisão
Diante da inadimplência, agir com rapidez é essencial para minimizar prejuízos.

5. Formalizar todas as comunicações
Notificações por escrito ajudam a comprovar a tentativa de resolução amigável.

Impacto emocional e financeiro

Além do prejuízo financeiro, esse tipo de situação também gera desgaste emocional para o proprietário. Estamos falando, muitas vezes, de um bem conquistado com esforço. Quando há inadimplência, o impacto não é apenas financeiro; há frustração, insegurança e sensação de perda de controle.

Casos como o de Marcos Caruso mostram uma realidade que atinge tanto pessoas públicas quanto proprietários comuns: a inadimplência em contratos de locação ainda é um problema recorrente no Brasil.

A boa notícia é que existem mecanismos jurídicos para cobrança e proteção mas eles funcionam melhor quando há prevenção. Locar um imóvel exige não apenas confiança, mas estratégia. Um contrato bem estruturado, garantias adequadas e acompanhamento próximo fazem toda a diferença para evitar que um investimento se transforme em dor de cabeça.

Mais do que reagir ao problema, o caminho mais seguro ainda é antecipá-lo.

*Felipe Faustino é advogado especialista em direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles.