Por Antônia Bethonico Guerra Simoni*
Artigo publicado originalmente no O Tempo
Desde 2019, Belo Horizonte conta com um “novo” Plano Diretor — a Lei n.º 11.181. O Plano Diretor é o instrumento básico utilizado para planejamento urbano de cada município. No caso de Belo Horizonte, essa lei foi publicada em agosto de 2019 e entrou em vigor 180 dias depois, em fevereiro de 2020, mas algumas de suas disposições passaram – ou passarão – a valer, apenas algum tempo depois.
Um dos exemplos mais atuais é o chamado “Coeficiente de Aproveitamento básico” (CAbas), cujos antigos parâmetros ainda vigorarão por três anos, após a entrada em vigor da lei. O CAbas é o potencial construtivo que aquele terreno tem, ou seja, é o limite de área que se pode construir num determinado terreno. No novo Plano Diretor, o CAbas de praticamente todo o município foi uniformizado e reduzido, passando a ser 1. Com isso, após esse período de três anos de que trata o novo Plano Diretor (durante o qual ficam vigentes coeficientes de transição), imóveis cujo projeto não tenha sido aprovado poderão erigir construções de área limitada a, no máximo, a mesma metragem do terreno.
O limite não é absoluto, porque a própria lei lança mão de diversos instrumentos que poderão ser utilizados para superar o CAbas — sempre respeitando, claro, o teto admitido para aquele zoneamento (o chamado “coeficiente de aproveitamento máximo” ou “coeficiente de aproveitamento de centralidade”).
Por meio desses instrumentos, é possível que um terreno adquira potencial construtivo, passando a admitir uma construção além de sua metragem. Quando a tratativa se der entre particulares, temos a Transferência do Direito de Construir (TDC). A TDC é o instrumento que autoriza o proprietário de imóvel urbano a alienar, ou a exercer em outro local, o direito de construir relativo ao CAbas. É, em suma, a possibilidade de um imóvel que não alcançou seu CAbas – o imóvel gerador – transferir ao imóvel receptor esse direito: o crédito de construir. Em qualquer empreendimento, 10% da diferença entre o CAbas e o coeficiente de aproveitamento máximo somente poderão ser adquiridos por meio da TDC.
É claro que existem restrições, seja para o imóvel gerador, seja para o receptor. Por exemplo, além da necessidade de os imóveis geradores de TDC sempre estarem em situação de regularidade urbanística, os imóveis de propriedade pública ou os imóveis privados que, em sua origem, tenham sido transferidos pelo ente público de forma essencialmente não onerosa não podem gerar TDC. Outra restrição é que imóveis em condomínio, como prédios, dependem da autorização dos proprietários de todas as unidades autônomas (apartamentos), para que sejam geradores.
O novo Plano Diretor, além de tudo, apresenta alguns critérios mais restritivos à construção. Um exemplo é a forma de cálculo da área construída, que passou a incluir alguns espaços abertos, tudo no sentido de reduzir a área construtiva do município.
Com todas essas limitações, o cenário que os proprietários de imóveis de Belo Horizonte hoje têm é que, quando seu terreno não explorou todo seu potencial construtivo, existe a possibilidade de, em uma curta janela de oportunidade, aproveitar desse potencial por outro meio: alienando o direito a terceiros. Por outro lado, o proprietário ou empreendedor que pretende construir além da metragem de um terreno, também tem tempo limitado para explorar a maior oferta de potencial construtivo, que logo passará a ser 1.
Com isso, o mercado imobiliário belo-horizontino vem sendo explorado de uma forma não usual: com a venda de potencial construtivo de imóveis, e não das construções em si. Essa movimentação promete crescer nos próximos meses, à medida que se aproxima o início de vigência dos novos CAbas.
*Antônia Bethonico Guerra Simoni, especialista em Direito Empresarial, advogada no Chenut Oliveira Santiago Advogados