Por Ana Paula de Carvalho
Nos contratos de locação, a figura do fiador é comumente utilizada para garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário. Contudo, o que acontece quando há uma mudança no quadro societário da empresa locatária? O vínculo pessoal do fiador com um sócio retirante é suficiente para exonerá-lo da responsabilidade? Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo diante de alterações societárias, a fiança prestada à pessoa jurídica se mantém, trazendo maior segurança jurídica e previsibilidade para contratos de locação.
Essa decisão é relevante não apenas para locadores e locatários, mas também para os próprios fiadores, que devem estar atentos às obrigações contratuais e às condições expressas na fiança. A seguir, analisaremos os principais pontos da decisão e seus impactos para o mercado de locação no Brasil.
A fiança como garantia nos contratos de locação
A fiança é a modalidade mais utilizada nos contratos de locação, mas a lei também prevê outras formas de garantia, como caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Por intermédio da fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo locatário devedor, caso este não a cumpra, conforme disposto no artigo 818 do Código Civil.
Apesar de ser prevista em um único documento, a fiança é considerada um contrato acessório à locação, no qual locador e fiador estabelecem as respectivas obrigações, acionadas na hipótese de não cumprimento da obrigação principal pelo locatário.
Alteração societária e a manutenção da fiança
A 3ª Turma do STJ reconheceu a legitimidade da cobrança de uma fiadora que, durante a vigência do contrato de locação por prazo determinado, requereu sua exoneração sob o argumento de que a fiança foi prestada por causa de um vínculo afetivo com um sócio que se retirou da empresa locatária. No caso analisado, a locatária alterou seu quadro societário durante a vigência do contrato, e a fiadora notificou o locador extrajudicialmente sobre sua intenção de se exonerar da garantia. Entretanto, antes do término do contrato, foi proposta uma ação de despejo e cobrança de aluguéis.
O ponto central é que a fiadora prestou garantia à pessoa jurídica locatária e não a um de seus sócios, estabelecendo sua relação jurídica com a empresa. Dessa forma, o STJ reforçou que o vínculo pessoal com um dos sócios não justifica a exoneração da fiança.
A decisão do STJ: vínculo pessoal não exonera fiador
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que, embora a notificação extrajudicial do fiador seja válida durante a locação por prazo determinado, a exoneração só tem efeito ao final da vigência do contrato ou 120 dias após sua prorrogação para prazo indeterminado. Além disso, para que o vínculo pessoal entre o fiador e algum dos sócios da empresa afiançada fosse considerado essencial na manutenção da garantia, essa condição deveria estar expressa no contrato.
Essa interpretação assegura que a fiança, como garantia, mantenha sua eficácia independentemente de alterações no quadro societário da locatária. Dessa forma, a decisão do STJ contribui para a segurança jurídica nos contratos de locação ao proteger o locador e evitar exonerações unilaterais injustificadas.
Impactos práticos da decisão para fiadores e locadores
A decisão do STJ traz importantes implicações para o mercado de locação. Ao determinar que a exoneração do fiador não se aplica apenas com base na saída de um sócio, o Tribunal reforça a necessidade de atenção redobrada na elaboração dos contratos de locação e no estabelecimento das condições de fiança.
A decisão do STJ traz maior previsibilidade e segurança jurídica para locadores, ao assegurar que a fiança prestada não se extingue em virtude de mudanças no quadro societário. Para fiadores, a decisão serve como um alerta para avaliar cuidadosamente os vínculos estabelecidos no momento da assinatura do contrato, garantindo que estejam cientes das obrigações assumidas. Para locadores, a decisão é positiva, pois evita que garantias sejam anuladas por alterações societárias e preserva a segurança do contrato.
Cenário Jurídico: como a decisão do STJ impacta os contratos de locação?
Com esse entendimento, o STJ busca consolidar a previsibilidade e a estabilidade das relações jurídicas em contratos de locação. A decisão se aplica não apenas a contratos comerciais, mas também a locações residenciais onde a fiança é prestada por vínculo afetivo com o locatário.
Para garantir conformidade e evitar litígios, é fundamental que as partes revisem atentamente os termos contratuais. Cláusulas que estabeleçam condições específicas para a manutenção ou exoneração de fiadores devem ser redigidas de forma clara e expressa para evitar dúvidas e possíveis contestações judiciais.
A decisão do STJ reforça a necessidade de especificar as condições da fiança, evitando cláusulas ambíguas que possam gerar litígios.
A tese defendida pelo escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advogados garantiu os direitos de seu cliente no âmbito da locação, sendo bem-sucedida ao assegurar que a responsabilidade da fiadora se mantivesse durante o prazo de validade do contrato.
Ana Paula de Carvalho – advogada no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia nas áreas do Direito Societário e Contratos Empresariais.